סוגיות משפטיות בעידן הקורונה

מאמר מאת עו"ד רפי צ'סטר

התפרצות הקורונה הולכת וגוברת וענף הבנייה הישראלי מצוי במגננה.

מצד אחד הוא הוגדר, בצדק, כאחד מענפי המשק החיוניים, ומצד שני הוא נתון תחת חוסר וודאות המדיר שינה מעיניהם של אלפי דיירים ורוכשים.

יחד עם זאת קיימת דרישה של דירות שכן אנשים מתחתנים ועוברים דירות. מרוץ החיים אמנם על גל שקט יותר אולם החיים ממשיכים אנשים רוכשים / מוכרים דירות ואף דירות שהושכרו והחוזה הגיע לסיומו מצריך את פינוי הדירה אם כי במצב הנוכחי מחד בעלי דירות מעדיפים להמשיך להשכיר ומאידך אינם בטוחים כי אכן יקבלו את דמי השכירות – על כך בטור נפרד אני מציע להחתים בנוסף על הסכם השכירות ערבים וכן שטר חוב תואם.

יודגש כי חברות רבות במשק הישראלי בענף הבנייה מודיעים על מתן תנאים מיוחדים לרוכשים בתקופה הקרובה – לרבות אופציית ביטול חוזה מכל סיבה שהיא, למשך 45 יום מיום מעמד החתימה.

יזמים וקבלנים רבים מעדיפים כרגע להאריך / לדחות את מועדי המסירה של פרויקטים בבנייה או לפני אכלוס לאור החשש שלא יהיו מספיק פועלים סינים או תושבי השטחים שהם כוח העבודה הגדול ביותר בישראל.

זאת ועוד, היעדר הייבוא והייצור מהשוק המקומי הסיני נותן את אותותיו במחירי התשומות של הבניה כברזל, בטון, כלים סניטריים וכו’. מחירים של ברזל וחומרי בנייה נוספים בטורקיה מאמירים וזאת גם בשל העובדה כי אין ייבוא מסין ואין גם עובדי ייצור סינים אשר יעבדו במפעלים וזאת לכל הפחות לכמה חודשים הקרובים.  

ישנם כאלה שיאמרו – אנחנו לא יודעים מה יהיה. נכון. הם צודקים במאה אחוז אולם דאגתם אינה שונה מכל יום רגיל לפני פרוץ המגפה שעה שלא ידעו מה ילד יום. והנה הבנקים ממשיכים לתת משכנתאות ולדחות ולהקפיא תשלומים וזאת בשל הידיעה והביטחון כי המצב ישתפר (בעזרת ה' ורק בעזרתו).

אילו הבנקים היו מסרבים לתת משכנתאות והלוואות הייתי מציע להימנע מרכישה אולם לא כך הם פני הדברים.

מה זה בעצם כוח עליון?

צדדים להסכם אינם יכולים לחזות את כל האירועים שעלולים לקרות בזמן חיי החוזה ולטפל בהם. כדי להקטין סיכונים, נוצרה תפיסה מוסכמת, שעוגנה גם בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הקובעת כי אם אירוע היה מחוץ לצפיות הצדדים, והם לא יכולים לחזות אותו מראש או למנוע אותו, האירוע הזה יפקיע את המחויבות החוזית לחלוטין או לתקופת האירוע, ללא פיצוי לצד הנפגע.

במסגרת החוזים השתרש נוהג לנסח את הסעיף המשחרר מפיצוי באופן רחב יותר מהניסוח החוקי, תוך הבאת דוגמאות קונקרטיות וניסיון "ללכוד" כמה שיותר אירועים בלתי צפויים תחת המטריה של כוח עליון. כך גם בחוזים מול קבלנים. אולם כולם מבינים כי סעיפי כוח עליון עוסקים באירועים יוצאי דופן, אשר מטבע הדברים לא ניתן לצפות אותם. וכאן נכנסת לתמונה הקורונה כאשר אין עדיין פסיקה או הכרעה האם הדבר מוגדר ככוח עליון או לא.

בעניין ביטול חוזים על ידי שוכרים לא ידוע לנו כיצד יפסוק בית המשפט אולם בחוק החוזים יש סעיף שמוגדר "סיקול", אשר משמעותו שכאשר צד להסכם לא ידע אודות מקרה שעלול להיווצר בהמשך וזה נוצר תוך כדי שינוי המצב שהיה מתחילה- כאשר אילו היה מודע אליו לא היה חותם או נקשר בהסכם – מהווה הדבר עילה לביטולו ללא תשלום פיצוי מוסכם.

טיפ לרוכשים שכבר רכשו מקבלן:

היות ובהסכם הרכישה ישנו סעיף המאפשר את דחיית התשלום וזאת בשל כוח עליון וכיצוא בזה- לגשת לאתר הבנייה ולתעד (עם עיתון כולל תאריך) כי עבודות הבנייה ממשיכות כרגיל, וזאת על מנת שבמועד המסירה לא יוכל לטעון הקבלן כי בשל פרוץ המגפה הופסקה הבניה ומכאן הדחייה במסירה (אם כי יש לתת את הדעת על כך שאכן ייתכן מחסור בכוח אדם ובחומרי בנייה שכן מאפשרים דחיית מסירה כאמור).

טיפ לרוכשים יד שניה:

במידה וכספי המוכרים אותם הם אמורים לקבל מהרוכשים אינו הולך לרכישה אחרת אליה התחייבו – להכניס סעיף בהסכם בו יצויין כי היה ותיגרם דחייה בתשלום ו/או בקבלת המשכנתא מכל סיבה שהיא בשל מגפת הקורונה [ואך ורק בשל סיבה זו] – מועד התשלום יידחה בהתאמה עד לאחר פרוץ המשבר וזאת מבלי שהדבר יהווה הפרת ההסכם וללא ריבית / הצמדה.

הכותב הנו בעל משרד עורכי דין ברמת בית שמש ג' העוסק בנדל"ן ובתחום האזרחי / מסחרי.

לקבלת הכתבה ולייעוץ ניתן לפנות לעו"ד רפי צ'סטר בנייד 054-5502848

רוצים לקבל מאיתנו את ניוזלטר הנדל"ן היחיד בבית שמש כל חודש? ​

השאירו פרטים ותקבלו מאתנו ניוזלטר ישירות למייל שלכם

שתף את המאמר:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

מאמרים נוספים

אז בשביל מה צריך יועץ נדל"ן מקצועי?

עסקת נדל"ן אינה דבר של מה בכך. רבים מגלים זאת רק לאחר שביצעו לא מעט טעויות במהלך העסקה, עובדה שעולה בסופו של דבר לא מעט כסף, עצבים וזמן מיותר למבצעי העסקה.

כוח הקנייה של הצרכן החרדי

העיר בית שמש כבר כיום רובה חרדית, ותנופת הבנייה בשנים האחרונות מביאה עוד ועוד חרדים לעיר. לדוגמה ברמה ד' שתחילת איכלוסה בימים אלו תכיל כ-10 אלף יחידות דיור חדשות כשכולם מיועדות לציבור החרדי וכבר 50% מהן נמכרו.
הנתונים מראים על כך שעד שנת 2040 העיר בית שמש תהיה העיר החרדית הגדולה בארץ.

Open chat