בפגישתנו השנייה שיתף בכוונתו למכור את הדירה הנוכחית שלו. לדבריו, אין דחיפות – לוח התשלומים על הדירה החדשה נותן לו גמישות.
במהלך השיחה הזכיר שהתב"ע באזור דירתו צפויה לעבור בקרוב ולהוסיף זכויות בנייה משמעותיות.

שאלתי: "בדקת את עניין היטל ההשבחה?"
ענה בביטחון: "כן, עורך הדין שלי אמר שיש פטור עד 140 מ"ר."

כאן עצרתי בעדינות והבהרתי:
הפטור אכן קיים – אך הוא מותנה בכך שבעל הנכס יגור בדירה בפועל לפחות 4 שנים לאחר אישור התב"ע.
במקרה שלו, מאחר והוא מתכוון למכור את הדירה תוך שנה בעקבות רכישת דירה חדשה – הפטור אינו תקף.

עשינו חישוב מהיר, במקרה שלא ימכור עד אישור התב"ע – הוא יידרש לשלם כ-120 אלף שקל בהיטל השבחה.

זו בדיוק הסיבה למה חשוב לשלב בשיחה גם איש מקצוע שמכיר את השטח, ולא רק את החוק.
לפעמים שיחת ייעוץ קצרה בזמן הנכון – חוסכת עשרות אלפי שקלים.

מכל פגישה עם בעל מקצוע טוב – לא מפסידים, רק מרוויחים.

איציק דהן – אליעזר נכסים.

http://wa.me/972508536042

The post מפגישה עם בעל מקצוע לא מפסידים first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט מפגישה עם בעל מקצוע לא מפסידים הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

שבוע לאחר מכן התקשרתי שוב, כדי לשאול מה קורה, לעקוב, כמו שאני נוהג תמיד.
ואז הוא אמר לי משהו שהדליק לי נורה אדומה:
“אם יש לך הצעה מעל סכום מסוים – אני ממשיך איתך.”

השתתקתי לשנייה.
“אני לא מבין,” שאלתי, “אז אתה ממשיך עם הקונה שמצאת או לא?”
והתשובה שקיבלתי הייתה:
“כל עוד לא נחתם חוזה – אני שומע הצעות.”

מכאן התפתח בינינו דיון.
מבחינתי, זה פשוט: כשהולכים לעורך דין – זה סימן שסיימנו מו”מ, לא מתחילים אחד חדש.
אבל הוא ראה את זה אחרת.
ואז הגיע המשפט הבא שהפיל לי את האסימון:
“גם אחרי שחותמים יש סעיף הפרה. מקסימום משלמים קנס.”

כאן כבר נעמדתי על הרגליים האחוריות.
מה זאת אומרת?
הסעיף הזה לא נועד לאפשר לבטל – אלא למנוע הפרות.
אבל פה בדיוק הבעיה –
ברגע שהקונה שומע שהמוכר “עדיין שומע הצעות”, זה נתפס בעיניו כמעשה לא אמין.
מהצד שלו, הוא כבר שכר עורך דין, התחיל לעבוד עם יועץ משכנתאות, אסף מסמכים – הוא נכנס ברצינות לתהליך.
וכשהוא מרגיש שהצד השני לא סגור באמת על העסקה – הוא עלול פשוט לאבד אמון וללכת אחורה

וכאן הבנתי משהו חשוב מחדש:

בתור מוכר, אתה לפעמים מעורב רגשית, אתה מנסה “למקסם”, לא לוותר, להישאר פתוח – וזה מובן.
אבל פה בדיוק נכנס התפקיד שלי – לשמור על איזון, לדעת מתי לעצור, מתי להמשיך, ומתי פשוט לתת לדברים לקרות.

מתווך טוב הוא לא רק מגשר –
הוא שומר סף,
הוא מאזן רגשי,
והוא הרבה פעמים זה שמונע טעויות של רגע שיכולות לעלות ביוקר.

יצחק ויא – אליעזר נכסים

http://wa.me/972508536042

The post עסקה לא סוגרים עם דלת פתוחה first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט עסקה לא סוגרים עם דלת פתוחה הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

הדייר סירב לאפשר כניסת מתעניינים לדירה, ובכך עצר כל אפשרות לקידום המכירה. המתח בין הצדדים עלה, והלקוח, מתוך לחץ גדול, שקל להפעיל סעיף בחוזה שמאפשר פינוי מיידי של השוכר בהתראה של 60 יום.

אבל כאן נכנסתי לתמונה: כשבחנתי את המצב לעומק, ראיתי את הסיכון המובנה בצעד כזה. נכון, מבחינה משפטית הוא היה רשאי לפנות את הדייר, אך בפועל – הסבירות שהוא יצליח למכור את הדירה בזמן שנותר הייתה נמוכה מאוד. דייר שמרגיש שמפנים אותו, לא בדיוק משתף פעולה עם תהליך מכירה, ולעיתים אף מקשה עליו.

הצעתי גישה אחרת: לגשר. ליצור הידברות מחודשת עם הדייר, להבין את החששות שלו, ולבנות אמון. הצלחתי להגיע להסכמה: הדייר יאפשר כניסת מתעניינים לנכס, יאפשר את הצגתו בצורה נעימה — ובתמורה, המוכר לא יפנה אותו בכפייה, ואפילו יבחן אפשרות להאריך את שהותו מעבר ל-60 יום, אם יהיה בכך צורך זמני.

במקום קונפליקט – נוצר שיתוף פעולה. במקום תקיעות – נפתח מסלול למכירה. וחשוב מכל: הלקוח שמר על האפשרות שלו לסגור את העסקה הבאה בזמן, בלי לוותר על הכבוד והיחסים האנושיים שבדרך.

מאחורי כל עסקת נדל"ן יש בני אדם – עם צרכים, חששות, ולפעמים גם מתחים. כשנותנים מקום להקשבה ולשיחה פתוחה, אפשר להגיע לפתרונות שמכבדים את כולם.
הדרך לגשר בין אינטרסים לא תמיד קלה – אבל כשהיא נעשית ברגישות ובכוונה טובה, היא יכולה להציל עסקה, לבנות אמון, ולהשאיר את כל הצדדים מרוצים.

נדל"ן עושים עם לב, לא רק עם מספרים.

יצחק ויא – אליעזר נכסים.

wa.me/972508536042

The post מתווך אמיתי – לא רק בנכסים, אלא גם בין אנשים. first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט מתווך אמיתי – לא רק בנכסים, אלא גם בין אנשים. הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

לא מדובר באישה שניסתה לחסוך, היא פשוט לא ידעה.
לא הכירה את העבודה של מתווך מקצועי, לא האמינה עד הסוף שיש ערך אמיתי בלהתייעץ – ואולי גם לא רצתה "להסתבך" עם עוד פגישות או הצעות.
אז כשמישהו מהמשפחה הציע לעזור וללוות את מכירת הדירה, זה הרגיש נוח, פשוט וטבעי.

הדירה עצמה? מצוינת. המיקום? מעולה.
והמחיר?
כאן בדיוק התחילו הבעיות.

המכר שקיבל את האחריות לא היה מתווך, לא ידע לשווק דירה, לא ידע לנהל משא ומתן, ולא הבין את המשמעות של כל מילה שיוצאת מהפה.
הוא פגש קונים, הראה את הדירה, אבל גם שיתף ביותר מדי פרטים – כולל אמירות כמו:
"הם רוצים לסגור מהר, אז תבואו עם הצעה."
"אם ייתנו הצעה טובה, הם יורדים במחיר",
"יש גמישות, יש על מה לדבר",

התוצאה? ירידת ערך מידית – בלי ששום דבר בדירה עצמה השתנה.

פתאום קונים מתחילים לדבר:
"כולם אומרים שיש לחץ למכור – ננסה להוריד",
"לא צריך לשלם את המחיר שהם מבקשים – יש פה פתח להנחה רצינית."

וכך, בלי ששום בעיה אמיתית קיימת – הדירה הפכה, בעיני הקהל, לדירה "שווה פחות".
לא בגלל הנכס – בגלל מי שטיפל בו.

וזה בדיוק ההבדל בין ליווי חובבני – לליווי מקצועי.

מתווך טוב לא רק מציג דירה – הוא שומר על ערכה, מגן על תנאי העסקה, ובונה את הסיפור הנכון שמגיע עם הנכס.
הוא יודע מתי לדבר – ובעיקר מתי לא.
והוא שם כדי למנוע בדיוק את הסיטואציות שגורמות למוכרים להפסיד עשרות אלפי שקלים – בגלל משפט אחד מיותר.

מוכרים דירה? לפחות תפגשו מתווך מקצועי.

ליווי מקצועי זה לא מותרות – זה בדיוק מה שמונע מטעויות תמימות להפוך להפסדים אמיתיים.

איציק דהן – אליעזר נכסים.

http://wa.me/972508536042

The post לפעמים זה לא חיסכון – זו פשוט טעות: הסיפור על הדירה שטופלה לא נכון first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט לפעמים זה לא חיסכון – זו פשוט טעות: הסיפור על הדירה שטופלה לא נכון הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

לאורך השנים ליוויתי עשרות עסקאות
בבניינים שעברו שינוי תב״ע כאן –
ברמת בית שמש.

יש אמת שפשוט לא מדברים עליה –
ואני רוצה שתכיר אותה:

✅ מה קורה אחרי שינוי תב״ע?
שווי הנכס לכאורה עולה.

❌ אבל בפועל?
סכום המכירה כמעט ולא משתנה.
הקונים לא יודעים לשלם על
״פוטנציאל עתידי”,
ובפועל – כמעט לא מוכנים לשלם על זה.

יתרה מזו, הם לרוב מתבלבלים.
וקונה מבולבל – לא קונה.

💸 ומה איתך? בעל הנכס?
אתה מחויב לשלם היטל השבחה לעירייה
של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים!

גם אם:
📌 לא בנית כלום
📌 לא ניצלת את הזכויות
📌 רק מכרת אחרי אישור התוכנית

🔍 המסקנה:
אם אתה לא מתכוון להישאר בנכס,
או שהנכס הוא השקעה לטווח קצר –
עליך לתכנן אופציה למכירה לפני אישור התוכנית החדשה!
ובכך להישאר עם כמה שיותר כסף ביד.

📞 רוצה לדעת מה נכון במקרה שלך?
דבר איתי לשיחה קצרה (ללא התחייבות)
ואשתף אותך בכל מה שאני יודע מהשטח
כדי לעזור לך לקבל החלטה חכמה.

Wa.me/972526077033
אוריאל דנסקר, אליעזר נכסים.

The post אל תחכה שהעירייה תפתיע אותך – שינוי תב״ע עלול לעלות ביוקר! first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט אל תחכה שהעירייה תפתיע אותך – שינוי תב״ע עלול לעלות ביוקר! הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

כל מה שנשאר להם עכשיו זה למכור את הדירה שלהם, אבל למרות הזמן הקצוב – הם בחרו לנסות למכור לבד.

ניסיתי להבין מדוע הם מעוניינים כרגע למכור את הדירה לבד, הם אמרו לי את המשפט הבא: "כבר עבדנו עם מתווך – אבל רק לחודש בלבד".
היה ברור – הם שיתפו פעולה עם המתווך, אפשרו להראות את הבית – תוך שהוא באמת עובד, עושה צעדים ומקדם את הבית.
ולאט לאט, תוך כדי הפגישה, אני מבין – הם לא באמת האמינו שזה יקרה דרכו.
זה היה ניסיון קצר, כמעט טכני – יותר בשביל להגיד "ניסינו", פחות מתוך הבנה שזה באמת יכול להיות הכלי שיביא את העסקה.

כשלא מאמינים בתהליך – גם אי אפשר לצפות ממנו לתוצאה.
לתת חודש למתווך זה אולי נשמע סביר, אבל במציאות של שוק דינמי – זה פשוט לא מספיק.
למכור דירה זו לא שליחות מהירה, זו עבודת עומק שדורשת ניהול עקבי, הבנה של הקונים, ותיאום בין אינטרסים.

והמוכרים האלו?
הם עדיין עונים לטלפונים, מראים את הדירה, מפרסמים – והזמן בינתיים מתקתק, הכניסה לדירה החדשה מתקרבת, הלחץ גובר, והסיכון בלהתפשר במחיר – עולה.

המסקנה היא ברורה
כמו שלא מצפים להצלחות גדולות מהשקעה חלקית – כך גם לא ניתן לצפות לתוצאה מיטבית ממכירת דירה ללא אמון מלא בתהליך ובליווי המקצועי.

איציק דהן – אליעזר נכסים.

wa.me/972508536042

The post לא לוקחים מתווך כדי לסמן "וי" על התהליך! first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט לא לוקחים מתווך כדי לסמן "וי" על התהליך! הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

כשהתחלתי לברר, גיליתי שהמוכר דווקא עשה מהלך הגיוני: הוא הציע לשוכרים זכות ראשונים לרכוש את הדירה. הם, מצידם, הציעו הצעה נמוכה משמעותית ממחיר השוק. מכאן – התחילה מלחמת התשה. השוכרים, כנראה מתוך מטרה להוריד את המחיר, החלו להקשות על תיאום ביקורים, ליצור אווירה מרתיעה, ולמעשה לתקוע את תהליך המכירה.

לקח זמן, מאמץ ושיחות לא פשוטות – אך בסוף הצלחתי לקבוע מועד לראות את הדירה. כשנכנסתי, השוכרת פתחה לי את דלת בחיוך ואמרה: “מה נשמע? הרי אנחנו מכירים – הראת לי דירות לקנייה”. מיד אחר כך הציגה לי את בעלה, ואחרי שיחה נעימה פתחנו את הלב. שאלתי אותם בעדינות – הרי הדירות שראינו יחד היו זולות בהרבה, האם באמת יש להם עניין לרכוש את הדירה הנוכחית?

כשהגענו לעומק העניין, התמונה התבהרה: הם אינם יכולים לרכוש את הדירה – התקציב שלהם מתאים לדירות קטנות וזולות יותר. החשש שלהם, כך התברר, כלל אינו קשור לקנייה אלא למערכת יחסים רגישה עם בעל הדירה. תחושות, חוסר תקשורת ואולי משקעים אישיים מנעו שיתוף פעולה.

הסיפור הזה הוא שיעור חשוב לכל מי שמוכר נכס:
• מתווך הוא לא רק “מראה דירות” – הוא מגשר, חוקר, מקשיב, ומגיע לשורש הבעיה.
• בעל דירה שרוצה למכור בעצמו עלול להיתקל בקירות רגשיים ונפשיים – מול שוכרים, מול שכנים, אפילו מול עצמו – מתווך מקצועי יודע לנהל את הסיטואציות האלו באובייקטיביות, בעדינות ועם כלים של משא ומתן.
• שיווק נכון ומקצועי לא מספיק כשאין גישה לנכס – מתווך יידע להתמודד גם עם מחסומים כאלה ולהבטיח שהדירה לא “תיתקע” בשוק בגלל נסיבות הניתנות לפתרון.

בסופו של דבר, תפקידו של מתווך הוא לא רק למכור דירות – אלא גם לפתור בעיות.

וכמו שהסיפור הזה מראה – לפעמים הבעיה האמיתית בכלל לא קשורה לדירה עצמה, אלא לאנשים שגרים בה.

בהצלחה במכירת הדירה!

יצחק ויא – אליעזר נכסים.
http://wa.me/972508536042

The post מתווך – לא רק מוכר דירות. first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט מתווך – לא רק מוכר דירות. הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

אבל אז – התשובה הפתיעה אותי:
“אנחנו בכלל לא גרים פה.”

רוב האנשים שפגשתי – הגיעו בכלל מחלקים אחרים של בית שמש. הם באו ליהנות מהפארקים, מהמרחב, מהאווירה הנעימה – אבל הם לא תושבי נוה שמיר. זה נראה כאילו אני מסתובב בלב הקהילה, אבל בפועל – אני מדבר עם מבקרים. וזה בדיוק הרגע שבו נפל לי האסימון.

בנדל”ן, לא כל מה שנראה לעין – הוא המציאות.
וזה, אולי, התפקיד הכי חשוב של מתווך שמכיר את האזור לעומק.

כמה קל לטעות – לא רק מה נראה מבחוץ. מתווך מקומי יודע לזהות את ההבדלים הדקים האלה, לשאול את השאלות הנכונות, להבין את הסאבטקסט שמאחורי הקירות והרחובות.

מתווך טוב לא רק מראה לך נכס – הוא מספר את הסיפור המלא של השכונה: מי באמת גר כאן, מה קורה כאן ביום יום, ואיך הסביבה תיראה בעתיד.

יצחק ויא – אליעזר נכסים

wa.me/972508536042

The post לא כל מה שנראה – הוא מה שזה: למה מתווך מקומי הוא נכס בנדל”ן first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט לא כל מה שנראה – הוא מה שזה: למה מתווך מקומי הוא נכס בנדל”ן הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

אבל כאן התחילה הבעיה.
במקום להתרגש – הוא התחיל להתלבט.
במקום לחתום – הוא פתאום "רצה לחשוב על זה עוד קצת".
פתאום הוא לא בטוח למה בכלל הוא מוכר.
רוצה לעבור? אולי.
רוצה להשקיע את הכסף? גם לא בטוח.
אולי בכלל לא באמת רוצה למכור?
היה ברור שמשהו פנימי תוקע את ההחלטה.

החלטתי שאני לא מוותר.
בכמה שיחות עמוקות, הצלחנו לזקק את המטרה האמיתית שלו, לראות את התמונה הרחבה – והוא הבין שזו הזדמנות שלא כדאי לפספס.
בסופו של דבר – הוא חתם לשביעות רצונם של כל הצדדים.

המסקנה?

הצעה טובה היא רק חצי מהעסקה.
החצי השני – הוא אתם.
מוכר שלא ברור לעצמו, לא משנה כמה ההצעה מפתה – תמיד ימצא סיבה להתלבט, להסס, לדחות.
אבל החלטה טובה לא נולדת ברגע – היא מתחילה בהבנה פנימית: למה אני פה, ולאן אני רוצה ללכת.
כי נדל"ן זה לא רק עסקה – זו בחירה.
ובחירה טובה מתחילה בבהירות.

כשתדעו מה אתם רוצים – תדעו גם מתי להגיד "כן".
מוכר שיודע מה הוא רוצה – גם מזהה הזדמנות כשהיא מגיעה, וגם יודע לקחת אותה בזמן.

איציק דהן – אליעזר נכסים

wa.me/972508536042

The post כשהמטרה ברורה – המכירה קלה first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט כשהמטרה ברורה – המכירה קלה הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

אחד הדברים שאני הכי מעריך בעבודה שלי הוא להבין כל לקוח לעומק – לא רק את הבית שהוא מוכר, אלא גם את הרקע, הצרכים והשיקולים שמנחים אותו.

לא מזמן היה לי מקרה שממחיש את זה בצורה חדה מאוד:

פנה אליי לקוח עם נכס מצוין ברמב"ש הבאתי לו קונה רציני, הצעה מעל מחיר שוק והכול היה מוסכם .
אבל אז – עצירה.
הלקוח הודיע לי: “שאלתי את הרב – והוא אמר לא למכור”.

עצרתי, משהו לא הסתדר לי. ידעתי מה הצרכים של הלקוח, ידעתי את ההזדמנות שעומדת מולו ויותר מזה – הרגשתי שהרב כנראה לא קיבל את התמונה המלאה.

אז לא ויתרתי – אמרתי לו:
"בוא נלך יחד לרב, אני אציג את כל הנתונים ואתה תקבל החלטה על בסיס עובדות שלמות.

וכך היה.
ישבנו יחד מול הרב, הסברתי את כל המכלול למה ההצעה הזאת יוצאת דופן –
המחיר שהמוכר קיבל גבוה ממחיר השוק {מנתונים של דירות דומות שנמכרו באותו אזור} ,
המוכר אחרי קנית דירה ויש לו מחויבות להשלים עסקה,
מתווה עסקה שטוב למוכר וכו.

אחרי כמה דקות של שיחה רגועה וברורה, הרב חייך ואמר:
"עכשיו כשאני מבין את כל התמונה – כמובן שצריך למכור זו הזדמנות מצוינת!"

המסקנה?
לפעמים אנשים מקבלים “לא” – לא כי זה לא נכון, אלא כי הם לא סיפרו את הסיפור הנכון.
רבנים, יועצים ואפילו בני משפחה – כולם רוצים לעזור.
אבל בשביל שזה יקרה, צריך לתת את המידע המדוייק.

טיפ ממני:
אם אתם נעזרים בייעוץ חיצוני – רוחני, משפחתי או מקצועי – תנו ליועץ את התמונה המלאה.
ואם צריך, אני תמיד מוכן להתלוות ולהסביר.
לפעמים זה כל ההבדל בין עסקה שמתבטלת – לעסקה שמגשימה חלום.
בהצלחה רבה.

איציק דהן – אליעזר נכסים.
wa.me/972508536042

The post “הרב אמר לא למכור”? לא בדיוק… first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט “הרב אמר לא למכור”? לא בדיוק… הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.