לפני כמה שבועות נכנסתי לתהליך מכירה של דירה מושכרת. הבעלים – אדם הגון, אבל גר מחוץ לעיר. הדירה מושכרת, ולצערי – מערכת היחסים שלו עם השוכר… איך נאמר בעדינות? לא קיימת. או יותר נכון, קיימת רק בצורת פיצוצים.

כל שיחה ביניהם נגמרת בעצבים, באיומים, בכעס. אף אחד לא מקשיב, אף אחד לא באמת מדבר – רק מחכים שהשני יתפוצץ ראשון. כשנכנסתי לתמונה, ראיתי שזה הרבה מעבר למכירה – מדובר בשדה מוקשים אנושי.

בחרתי גישה אחרת. הקשבתי. דיברתי. תיווכתי. אחרי כמה ימים כבר נבנה בינינו קשר – עם השוכר, וגם עם המוכר.

ואז – תקלה. סתימה בצינור הניקוז של המזגן. נשמע קטן? זה שיתק את המזגן בסלון, יצר רטיבות ומראה לא נעים לדירה – בדיוק בזמן שבו התחלנו להביא קונים. לא נעים בכלל.

עכשיו תחשבו – מה קורה אם המוכר היה מתקשר בעצמו לשוכר כדי “לטפל”? נכון. עוד פיצוץ. עוד סיבוב. כל מה שבנינו היה מתרסק.

הסתכלתי מהצד, ואמרתי לעצמי – זה לא שלי. זו לא האחריות שלי. אבל אם אני לא אכנס לתוך זה – המכירה תקפא, האמון יישבר, וכולם יפסידו.

אז נכנסתי. פניתי לאנשי מקצוע. תיאמתי. הגעתי בעצמי. הייתי שם בכל שלב. גם כשהבנו שצריך עוד יום ועוד תיקון ועוד סיבוך – נשארתי.

ובסוף? הלימון הזה הפך ללימונדה.

המזגן תוקן, הדירה שוב מזמינה, השוכר מחייך, המוכר רגוע – והעסקה מתקדמת.

ומה הכי חשוב? שהשקט חזר. לא בזכות טכנאי. בזכות תיווך. בזכות זה שמישהו נמצא באמצע, רואה את שני הצדדים, ויודע לגשר גם כשלא פשוט.

⸻

מתווך טוב לא רק פותח דלת – הוא מונע מהן להיטרק.

יצחק ויא – אליעזר נכסים

http://wa.me/972508536042

The post מערכת היחסים השקטה והמורכבת במכירת נכס first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט מערכת היחסים השקטה והמורכבת במכירת נכס הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

אנחנו חיים בתקופה שבה הכול נגיש — אתר אינטרנט, כמה תמונות יפות, פוסט בקבוצת ווצאפ בשכונה —

ומייד נדמה שכולם יכולים למכור דירה לבד. אז באמת אפשר לנסות.

אבל… האם זה יביא את הקונה הנכון? בזמן הנכון? במחיר הנכון?

או שתפספס את הניואנסים הקטנים, אלה שעושים את כל ההבדל?

לא מזמן ניהלתי סיפור שמוכיח בדיוק למה צריך מתווך שמכיר את השטח לעומק,

לא רק את המספרים — אלא את מה שבאמת חשוב לקונים.

לכאורה עוד נכס בעיר, בפועל שיעור חשוב בשיווק.

שיווקתי דירה בשכונה חדשה וצומחת.

דירה בבניין עם שתי כניסות:

האחת לרחוב הראשי, עם כל המסחר, התחבורה הציבורית והחיים הדינמיים של השכונה.

השנייה — לרחוב צדדי, שקט, כביכול פחות רלוונטי.

ברור שנשווק את זה דרך הכניסה הראשית, הכתובת של הבית…

פרסמתי, השקענו במודעות, תמונות, ניסוחים — אבל משהו היה חסר.

ואז הגיע הרגע ששינה הכול –

ארגנתי יום פתוח לאנשי מפתח בשכונה ובקהילה,

בסוף – הם חיים את השטח יותר טוב מכולם.

באמצע האירוע, ניגש אליי אחד הגבאים, אדם שהרבה סומכים עליו בעיניים עצומות.

אמר לי בשקט: הדגש בפרסום על הרחוב הראשי. תדע לך — הרחוב האחורי,

זה שכביכול פחות חשוב, שם נמצא השטיבלך המרכזי של השכונה.

זה הלב האמיתי של הקהילה, שם כולם נפגשים.

אם אתה לא מדבר על זה — אתה מפספס את הנקודה."

המילים האלה תפסו אותי חזק. לא משנה כמה ניסיון יש לך — השטח תמיד יודע יותר.

שיניתי כיוון — והתוצאות לא איחרו לבוא.

באותו יום שיניתי את כל קו השיווק: לא עוד "קרוב לרחוב הראשי",

אלא "בלב הקהילה" / "מרחק הליכה מהשטיבלך המרכזי" ועוד…

והתגובות? לא איחרו להגיע.

הנכס התחיל לדבר בשפה של הקונים — וזה בדיוק מה שהביא עניין אמיתי.

למה זה חשוב לך, כבעל נכס?

כי אם גם אתה חושב למכור דירה, אתה לא צריך מישהו שיזרוק מודעות לאוויר ויקווה לטוב.

אתה צריך מתווך שחי את השטח, שמכיר את הרחובות, את האנשים, את מה שזז באמת. מתווך שיודע להקשיב, לשנות כיוון, להתאים את השיווק למה שמניע קונים.

דירה זה לא רק מספר חדרים ומיקום על המפה.

דירה זה סיפור, זה רגש, זה חיבור לקהילה.

לדעת לספר את זה נכון — זו אומנות, וזו המומחיות שלי.

מתווך מבין את הדקויות, מקשיב למה שהתושבים יודעים,

יודע לזהות הזדמנויות שלא כתובות על שום שלט, ומביא לך את התוצאה הכי טובה.

ביחד לא נמכור דירה — נמכור את כל הסיפור שמאחוריה.

יצחק ויא – אליעזר נכסים

http://wa.me/972508536042

The post 5 שנים הם גרים בבית והם לא יודעים מה הכתובת. first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט 5 שנים הם גרים בבית והם לא יודעים מה הכתובת. הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

בפגישתנו השנייה שיתף בכוונתו למכור את הדירה הנוכחית שלו. לדבריו, אין דחיפות – לוח התשלומים על הדירה החדשה נותן לו גמישות.
במהלך השיחה הזכיר שהתב"ע באזור דירתו צפויה לעבור בקרוב ולהוסיף זכויות בנייה משמעותיות.

שאלתי: "בדקת את עניין היטל ההשבחה?"
ענה בביטחון: "כן, עורך הדין שלי אמר שיש פטור עד 140 מ"ר."

כאן עצרתי בעדינות והבהרתי:
הפטור אכן קיים – אך הוא מותנה בכך שבעל הנכס יגור בדירה בפועל לפחות 4 שנים לאחר אישור התב"ע.
במקרה שלו, מאחר והוא מתכוון למכור את הדירה תוך שנה בעקבות רכישת דירה חדשה – הפטור אינו תקף.

עשינו חישוב מהיר, במקרה שלא ימכור עד אישור התב"ע – הוא יידרש לשלם כ-120 אלף שקל בהיטל השבחה.

זו בדיוק הסיבה למה חשוב לשלב בשיחה גם איש מקצוע שמכיר את השטח, ולא רק את החוק.
לפעמים שיחת ייעוץ קצרה בזמן הנכון – חוסכת עשרות אלפי שקלים.

מכל פגישה עם בעל מקצוע טוב – לא מפסידים, רק מרוויחים.

איציק דהן – אליעזר נכסים.

http://wa.me/972508536042

The post מפגישה עם בעל מקצוע לא מפסידים first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט מפגישה עם בעל מקצוע לא מפסידים הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

שבוע לאחר מכן התקשרתי שוב, כדי לשאול מה קורה, לעקוב, כמו שאני נוהג תמיד.
ואז הוא אמר לי משהו שהדליק לי נורה אדומה:
“אם יש לך הצעה מעל סכום מסוים – אני ממשיך איתך.”

השתתקתי לשנייה.
“אני לא מבין,” שאלתי, “אז אתה ממשיך עם הקונה שמצאת או לא?”
והתשובה שקיבלתי הייתה:
“כל עוד לא נחתם חוזה – אני שומע הצעות.”

מכאן התפתח בינינו דיון.
מבחינתי, זה פשוט: כשהולכים לעורך דין – זה סימן שסיימנו מו”מ, לא מתחילים אחד חדש.
אבל הוא ראה את זה אחרת.
ואז הגיע המשפט הבא שהפיל לי את האסימון:
“גם אחרי שחותמים יש סעיף הפרה. מקסימום משלמים קנס.”

כאן כבר נעמדתי על הרגליים האחוריות.
מה זאת אומרת?
הסעיף הזה לא נועד לאפשר לבטל – אלא למנוע הפרות.
אבל פה בדיוק הבעיה –
ברגע שהקונה שומע שהמוכר “עדיין שומע הצעות”, זה נתפס בעיניו כמעשה לא אמין.
מהצד שלו, הוא כבר שכר עורך דין, התחיל לעבוד עם יועץ משכנתאות, אסף מסמכים – הוא נכנס ברצינות לתהליך.
וכשהוא מרגיש שהצד השני לא סגור באמת על העסקה – הוא עלול פשוט לאבד אמון וללכת אחורה

וכאן הבנתי משהו חשוב מחדש:

בתור מוכר, אתה לפעמים מעורב רגשית, אתה מנסה “למקסם”, לא לוותר, להישאר פתוח – וזה מובן.
אבל פה בדיוק נכנס התפקיד שלי – לשמור על איזון, לדעת מתי לעצור, מתי להמשיך, ומתי פשוט לתת לדברים לקרות.

מתווך טוב הוא לא רק מגשר –
הוא שומר סף,
הוא מאזן רגשי,
והוא הרבה פעמים זה שמונע טעויות של רגע שיכולות לעלות ביוקר.

יצחק ויא – אליעזר נכסים

http://wa.me/972508536042

The post עסקה לא סוגרים עם דלת פתוחה first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט עסקה לא סוגרים עם דלת פתוחה הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

הדייר סירב לאפשר כניסת מתעניינים לדירה, ובכך עצר כל אפשרות לקידום המכירה. המתח בין הצדדים עלה, והלקוח, מתוך לחץ גדול, שקל להפעיל סעיף בחוזה שמאפשר פינוי מיידי של השוכר בהתראה של 60 יום.

אבל כאן נכנסתי לתמונה: כשבחנתי את המצב לעומק, ראיתי את הסיכון המובנה בצעד כזה. נכון, מבחינה משפטית הוא היה רשאי לפנות את הדייר, אך בפועל – הסבירות שהוא יצליח למכור את הדירה בזמן שנותר הייתה נמוכה מאוד. דייר שמרגיש שמפנים אותו, לא בדיוק משתף פעולה עם תהליך מכירה, ולעיתים אף מקשה עליו.

הצעתי גישה אחרת: לגשר. ליצור הידברות מחודשת עם הדייר, להבין את החששות שלו, ולבנות אמון. הצלחתי להגיע להסכמה: הדייר יאפשר כניסת מתעניינים לנכס, יאפשר את הצגתו בצורה נעימה — ובתמורה, המוכר לא יפנה אותו בכפייה, ואפילו יבחן אפשרות להאריך את שהותו מעבר ל-60 יום, אם יהיה בכך צורך זמני.

במקום קונפליקט – נוצר שיתוף פעולה. במקום תקיעות – נפתח מסלול למכירה. וחשוב מכל: הלקוח שמר על האפשרות שלו לסגור את העסקה הבאה בזמן, בלי לוותר על הכבוד והיחסים האנושיים שבדרך.

מאחורי כל עסקת נדל"ן יש בני אדם – עם צרכים, חששות, ולפעמים גם מתחים. כשנותנים מקום להקשבה ולשיחה פתוחה, אפשר להגיע לפתרונות שמכבדים את כולם.
הדרך לגשר בין אינטרסים לא תמיד קלה – אבל כשהיא נעשית ברגישות ובכוונה טובה, היא יכולה להציל עסקה, לבנות אמון, ולהשאיר את כל הצדדים מרוצים.

נדל"ן עושים עם לב, לא רק עם מספרים.

יצחק ויא – אליעזר נכסים.

wa.me/972508536042

The post מתווך אמיתי – לא רק בנכסים, אלא גם בין אנשים. first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט מתווך אמיתי – לא רק בנכסים, אלא גם בין אנשים. הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

לא מדובר באישה שניסתה לחסוך, היא פשוט לא ידעה.
לא הכירה את העבודה של מתווך מקצועי, לא האמינה עד הסוף שיש ערך אמיתי בלהתייעץ – ואולי גם לא רצתה "להסתבך" עם עוד פגישות או הצעות.
אז כשמישהו מהמשפחה הציע לעזור וללוות את מכירת הדירה, זה הרגיש נוח, פשוט וטבעי.

הדירה עצמה? מצוינת. המיקום? מעולה.
והמחיר?
כאן בדיוק התחילו הבעיות.

המכר שקיבל את האחריות לא היה מתווך, לא ידע לשווק דירה, לא ידע לנהל משא ומתן, ולא הבין את המשמעות של כל מילה שיוצאת מהפה.
הוא פגש קונים, הראה את הדירה, אבל גם שיתף ביותר מדי פרטים – כולל אמירות כמו:
"הם רוצים לסגור מהר, אז תבואו עם הצעה."
"אם ייתנו הצעה טובה, הם יורדים במחיר",
"יש גמישות, יש על מה לדבר",

התוצאה? ירידת ערך מידית – בלי ששום דבר בדירה עצמה השתנה.

פתאום קונים מתחילים לדבר:
"כולם אומרים שיש לחץ למכור – ננסה להוריד",
"לא צריך לשלם את המחיר שהם מבקשים – יש פה פתח להנחה רצינית."

וכך, בלי ששום בעיה אמיתית קיימת – הדירה הפכה, בעיני הקהל, לדירה "שווה פחות".
לא בגלל הנכס – בגלל מי שטיפל בו.

וזה בדיוק ההבדל בין ליווי חובבני – לליווי מקצועי.

מתווך טוב לא רק מציג דירה – הוא שומר על ערכה, מגן על תנאי העסקה, ובונה את הסיפור הנכון שמגיע עם הנכס.
הוא יודע מתי לדבר – ובעיקר מתי לא.
והוא שם כדי למנוע בדיוק את הסיטואציות שגורמות למוכרים להפסיד עשרות אלפי שקלים – בגלל משפט אחד מיותר.

מוכרים דירה? לפחות תפגשו מתווך מקצועי.

ליווי מקצועי זה לא מותרות – זה בדיוק מה שמונע מטעויות תמימות להפוך להפסדים אמיתיים.

איציק דהן – אליעזר נכסים.

http://wa.me/972508536042

The post לפעמים זה לא חיסכון – זו פשוט טעות: הסיפור על הדירה שטופלה לא נכון first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט לפעמים זה לא חיסכון – זו פשוט טעות: הסיפור על הדירה שטופלה לא נכון הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

לאורך השנים ליוויתי עשרות עסקאות
בבניינים שעברו שינוי תב״ע כאן –
ברמת בית שמש.

יש אמת שפשוט לא מדברים עליה –
ואני רוצה שתכיר אותה:

✅ מה קורה אחרי שינוי תב״ע?
שווי הנכס לכאורה עולה.

❌ אבל בפועל?
סכום המכירה כמעט ולא משתנה.
הקונים לא יודעים לשלם על
״פוטנציאל עתידי”,
ובפועל – כמעט לא מוכנים לשלם על זה.

יתרה מזו, הם לרוב מתבלבלים.
וקונה מבולבל – לא קונה.

💸 ומה איתך? בעל הנכס?
אתה מחויב לשלם היטל השבחה לעירייה
של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים!

גם אם:
📌 לא בנית כלום
📌 לא ניצלת את הזכויות
📌 רק מכרת אחרי אישור התוכנית

🔍 המסקנה:
אם אתה לא מתכוון להישאר בנכס,
או שהנכס הוא השקעה לטווח קצר –
עליך לתכנן אופציה למכירה לפני אישור התוכנית החדשה!
ובכך להישאר עם כמה שיותר כסף ביד.

📞 רוצה לדעת מה נכון במקרה שלך?
דבר איתי לשיחה קצרה (ללא התחייבות)
ואשתף אותך בכל מה שאני יודע מהשטח
כדי לעזור לך לקבל החלטה חכמה.

Wa.me/972526077033
אוריאל דנסקר, אליעזר נכסים.

The post אל תחכה שהעירייה תפתיע אותך – שינוי תב״ע עלול לעלות ביוקר! first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט אל תחכה שהעירייה תפתיע אותך – שינוי תב״ע עלול לעלות ביוקר! הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

כל מה שנשאר להם עכשיו זה למכור את הדירה שלהם, אבל למרות הזמן הקצוב – הם בחרו לנסות למכור לבד.

ניסיתי להבין מדוע הם מעוניינים כרגע למכור את הדירה לבד, הם אמרו לי את המשפט הבא: "כבר עבדנו עם מתווך – אבל רק לחודש בלבד".
היה ברור – הם שיתפו פעולה עם המתווך, אפשרו להראות את הבית – תוך שהוא באמת עובד, עושה צעדים ומקדם את הבית.
ולאט לאט, תוך כדי הפגישה, אני מבין – הם לא באמת האמינו שזה יקרה דרכו.
זה היה ניסיון קצר, כמעט טכני – יותר בשביל להגיד "ניסינו", פחות מתוך הבנה שזה באמת יכול להיות הכלי שיביא את העסקה.

כשלא מאמינים בתהליך – גם אי אפשר לצפות ממנו לתוצאה.
לתת חודש למתווך זה אולי נשמע סביר, אבל במציאות של שוק דינמי – זה פשוט לא מספיק.
למכור דירה זו לא שליחות מהירה, זו עבודת עומק שדורשת ניהול עקבי, הבנה של הקונים, ותיאום בין אינטרסים.

והמוכרים האלו?
הם עדיין עונים לטלפונים, מראים את הדירה, מפרסמים – והזמן בינתיים מתקתק, הכניסה לדירה החדשה מתקרבת, הלחץ גובר, והסיכון בלהתפשר במחיר – עולה.

המסקנה היא ברורה
כמו שלא מצפים להצלחות גדולות מהשקעה חלקית – כך גם לא ניתן לצפות לתוצאה מיטבית ממכירת דירה ללא אמון מלא בתהליך ובליווי המקצועי.

איציק דהן – אליעזר נכסים.

wa.me/972508536042

The post לא לוקחים מתווך כדי לסמן "וי" על התהליך! first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט לא לוקחים מתווך כדי לסמן "וי" על התהליך! הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

כשהתחלתי לברר, גיליתי שהמוכר דווקא עשה מהלך הגיוני: הוא הציע לשוכרים זכות ראשונים לרכוש את הדירה. הם, מצידם, הציעו הצעה נמוכה משמעותית ממחיר השוק. מכאן – התחילה מלחמת התשה. השוכרים, כנראה מתוך מטרה להוריד את המחיר, החלו להקשות על תיאום ביקורים, ליצור אווירה מרתיעה, ולמעשה לתקוע את תהליך המכירה.

לקח זמן, מאמץ ושיחות לא פשוטות – אך בסוף הצלחתי לקבוע מועד לראות את הדירה. כשנכנסתי, השוכרת פתחה לי את דלת בחיוך ואמרה: “מה נשמע? הרי אנחנו מכירים – הראת לי דירות לקנייה”. מיד אחר כך הציגה לי את בעלה, ואחרי שיחה נעימה פתחנו את הלב. שאלתי אותם בעדינות – הרי הדירות שראינו יחד היו זולות בהרבה, האם באמת יש להם עניין לרכוש את הדירה הנוכחית?

כשהגענו לעומק העניין, התמונה התבהרה: הם אינם יכולים לרכוש את הדירה – התקציב שלהם מתאים לדירות קטנות וזולות יותר. החשש שלהם, כך התברר, כלל אינו קשור לקנייה אלא למערכת יחסים רגישה עם בעל הדירה. תחושות, חוסר תקשורת ואולי משקעים אישיים מנעו שיתוף פעולה.

הסיפור הזה הוא שיעור חשוב לכל מי שמוכר נכס:
• מתווך הוא לא רק “מראה דירות” – הוא מגשר, חוקר, מקשיב, ומגיע לשורש הבעיה.
• בעל דירה שרוצה למכור בעצמו עלול להיתקל בקירות רגשיים ונפשיים – מול שוכרים, מול שכנים, אפילו מול עצמו – מתווך מקצועי יודע לנהל את הסיטואציות האלו באובייקטיביות, בעדינות ועם כלים של משא ומתן.
• שיווק נכון ומקצועי לא מספיק כשאין גישה לנכס – מתווך יידע להתמודד גם עם מחסומים כאלה ולהבטיח שהדירה לא “תיתקע” בשוק בגלל נסיבות הניתנות לפתרון.

בסופו של דבר, תפקידו של מתווך הוא לא רק למכור דירות – אלא גם לפתור בעיות.

וכמו שהסיפור הזה מראה – לפעמים הבעיה האמיתית בכלל לא קשורה לדירה עצמה, אלא לאנשים שגרים בה.

בהצלחה במכירת הדירה!

יצחק ויא – אליעזר נכסים.
http://wa.me/972508536042

The post מתווך – לא רק מוכר דירות. first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט מתווך – לא רק מוכר דירות. הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.

אבל אז – התשובה הפתיעה אותי:
“אנחנו בכלל לא גרים פה.”

רוב האנשים שפגשתי – הגיעו בכלל מחלקים אחרים של בית שמש. הם באו ליהנות מהפארקים, מהמרחב, מהאווירה הנעימה – אבל הם לא תושבי נוה שמיר. זה נראה כאילו אני מסתובב בלב הקהילה, אבל בפועל – אני מדבר עם מבקרים. וזה בדיוק הרגע שבו נפל לי האסימון.

בנדל”ן, לא כל מה שנראה לעין – הוא המציאות.
וזה, אולי, התפקיד הכי חשוב של מתווך שמכיר את האזור לעומק.

כמה קל לטעות – לא רק מה נראה מבחוץ. מתווך מקומי יודע לזהות את ההבדלים הדקים האלה, לשאול את השאלות הנכונות, להבין את הסאבטקסט שמאחורי הקירות והרחובות.

מתווך טוב לא רק מראה לך נכס – הוא מספר את הסיפור המלא של השכונה: מי באמת גר כאן, מה קורה כאן ביום יום, ואיך הסביבה תיראה בעתיד.

יצחק ויא – אליעזר נכסים

wa.me/972508536042

The post לא כל מה שנראה – הוא מה שזה: למה מתווך מקומי הוא נכס בנדל”ן first appeared on אליעזר נכסים.

הפוסט לא כל מה שנראה – הוא מה שזה: למה מתווך מקומי הוא נכס בנדל”ן הופיע לראשונה ב-אליעזר נכסים.