במכירת דירה – יש המון פרטים חשובים, המון החלטות שצריך לקבל וחלק גדול מהאנשים, אינם יודעים מה נכון וחשוב לדעת לפני שהם עושים את הצעד הזה.
(בכל זאת מדובר בעסקה הכי גדולה שנעשה בחיינו).
דיברנו כבר על שיווק נכון של הנכס שלנו –
במחיר, בפרסום, במו״מ נכון וכו.
הפעם, ובשני חלקים נוספים, אני רוצה לגעת בחלק פרוצדורלי יותר, שנוגע לכל אחד מאיתנו והוא קריטי ממש ויקל עלינו מאד כשיגיע הקונה המיוחל.
אז 3 עקרונות חשובים שתיקחו בחשבון לפני שאתם מוציאים את דירתכם למכירה, היום ניגע בראשון שבהם:
לוח פריסת התשלומים:
אחרי שפרסמנו את דירתנו, הגיע סוף סוף קונה רלוונטי ואחרי מו״מ קשוח יותר או פחות, יש הסכמה עקרונית להתקדם, הגיע הרגע לדבר על לוח פריסת התשלומים שאנו רוצים/צריכים.
כפי שכתבתי בעבר, על לוח תשלומים יכולה לקום וליפול עסקה גם אם יש ביננו הסכמה על מחיר, פינוי, ועוד.
כדי שלא נגיע למצב הזה, כדאי שנדע מראש איזו פריסה אנו צריכים, נדע להציג זאת נכון מראש לקונים הפוטנציאלים, ונכוון את הכל כדי לא להיתקל בזה ברגע האחרון ולהגיע למצב של עגמת נפש.
לפני כשנה לערך, היתה לי עסקה, בה הכל היה מוסכם. המוכרים והקונים אף הכירו היטב אחד את השני. לבסוף נתקלנו בקשיים בגלל לוח תשלומים מורכב כי המוכרים היו חייבים סכום מסויים לדירה שרכשו כבר, הקונים טרם מכרו את דירתם ובנו על סכום מסויים מהלוואת גישור שלבסוף קיבלו אותה ב״ה אך זה לקח קצת יותר זמן מהמצופה והקשה מאד על סגירת העסקה, לבסוף ב״ה נמצאו פתרונות. בזכות גמישות ואנשי מקצוע נכונים.
אז איך בונים לוח תשלומים נכון?
ובכן, בגדול ובאופן כללי לוח פריסת תשלומים סטנדרטי בנוי משלוש פעימות תשלום:
א. תשלום ראשוני בחוזה, שיכול לעמוד על 10%-20% ממחיר הדירה המוסכם.
ב. תשלום שני, שאמור לסלק את המשכנתא של המוכר (במידה ויש)
ג. תשלום אחרון בכניסה לדירה, ואחרי שהמוכר המציא נסח נקי משעבודים של הבנק או כל גורם אפשרי אחר.
כשאתם בונים את לוח התשלומים, חשוב שתבדקו את גובה המשכנתא שלכם (במידה ויש כמובן) כדי שתדעו איזה סכום אתם צריכים לקחת בחשבון שילך עבור הסילוק שלה ולא לדברים אחרים. כמו כן, כדאי שתבדקו האם יש לכם עמלת פירעון משמעותית, או שמא אתם חושבים בכלל לגרור אותה לנכס הבא שלכם. בשלב זה כדאי שתכניסו את יועץ המשכנתאות לתמונה ועשו איתו חשבון מה נכון עבורכם.
דבר נוסף, במידה ורכשתם דירה אחרת, ואתם כבר יודעים את פריסת התשלומים שלכם שם, חשוב שתתאימו עד כמה שניתן את הפריסה במכירת הדירה – לזו שקניתם. כך זה יקל עליכם מאד וימנע מכם להגיע חלילה למצב של הפרת חוזה בדירה שרכשתם או ימנע מכם לקחת הלוואות יקרות שיעלו לכם הרבה כסף.
חשוב להדגיש. במכירת דירה ובתהליך של מו״מ, חשובה מאד הגמישות. אם יש באפשרותכם להיות גמישים מול הקונים שלכם בפריסת התשלומים, כדאי שתעשו זאת.
גם אם אינכם גמישים, ואתם מחוייבים לפריסה מסויימת בדירה שרכשתם, יכול להיות שתוכלו להשיג הלוואה קצרה, לשלם את מה שהיא עולה, ועדיין זה ישתלם לכם, כי קיבלתם מחיר טוב על הדירה שחבל לפספס בגלל הצמדות לפריסה כזאת או אחרת.
אם יש לכם פריסה לא סטנדרטית, כגון פריסת תשלומים ארוכה מהרגיל, או שאתם צריכים דווקא את כל הסכום בצורה מיידית, נסו לכוון במציאת קונים רלוונטים לפריסה זו ואל תבזבזו זמן יקר על כאלו שזה לא בשבילם.
בשורה התחתונה, חישוב נכון ומושכל מראש של פריסת התשלומים שהינכם צריכים, ימנע מכם הרבה כאבי ראש, קונים מיותרים, וכסף שתאלצו לשלם במידה ולא לקחתם את הכל בחשבון.
בהצלחה!
