מאמרים

מגלים את הבית מחדש

בעידן שלנו אנו רוכשים המון, ויש לכולנו בלי סוף חפצים, והבתים אינם גדולים דיים לשפע המוצרים. מצד שני אנחנו אוהבים מראה מאד נקי ומסודר.

קרא עוד »

קבלת הצעה שאתה לא יכול לעמוד בה?

זה כבר הבנק השלישי שהגעת אליו, ושוב קיבלת הצעה שאתה לא יכול לעמוד בה?
זה בדיוק מה שקרה גם לישראל ומיכל, זוג נשוי טרי שרצו לקנות את הבית הראשון שלהם, ואחריי התרוצצויות בין בנקים, הם פנו אליי מיואשים.
הם כבר כמעט ויתרו על קניית הבית, כי היו בטוחים שהם לא יוכלו להשיג משכנתא בריביות שפויות.

קרא עוד »

תקנון / תשריט בית משותף?

בתקנון בית משותף:

1. חוק המקרקעין קובע כי בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם לגבי הבית המשותף.
2. תקנון הבית המשותף נקבע במקביל לרישום הבית בטאבו‮. בין היתר הוא קובע כי על בעלי הדירות בבית משותף יחולו הוראות "התקנון המצוי"

קרא עוד »

טיפים למשא ומתן

5 טיפים למשא ומתן במכירת הבית שלכם. סיכמתם את רב הדברים? הכל מתאים לשני הצדדים? ופתאום גיליתם פרט שולי שלא הסתדרתם עליו?

קרא עוד »

עיצוב המטבח אינו פוסח על חג הפסח

המטבח שלנו מכיל הרבה פונקציות מתועשות ומתקדמות ביותר. אותה פונקציה צריכה להיות מותאמת לשימוש בחגים ובשבתות ומבלי לפסוח על פסח. המוצרים המודרניים משוכללים מאוד, ובעלי מורכבות לשימוש בפסח, אם לא נחשוב על זה מראש.

קרא עוד »

ניהול נכסים

מי מאיתנו לא היה רוצה שתהיה ברשותו דירה אותה יוכל להשכיר וליהנות מהרווחים, מתוך האמונה שזו הדרך הנוחה לגרוף רווחים בטוחים ללא מאמץ? זה לא שאנחנו טוענים שדירה להשכרה זה רע, אבל כבעלי דירה, כדי להפיק רווח, צריך בהחלט להשקיע מאמצים ועבודה, ולפעמים זה גם כרוך בכאב ראש לא קטן והתרוצצויות רבות ומתישות, אבל יש פתרון.

קרא עוד »

פריים פלוס-מינוס (2)

אם הבנק מוכן לפצל את השני שליש פריים {בינתיים לא כל הבנקים מוכנים לפצל} והפיצול יהיה כך: שליש אחד יהיה פריים מינוס, ושליש שני יהיה פריים פלוס. ואם הלקוח הוא חזק מבחינה כלכלית ויכול למחזר אחרי זה את המשכנתא שקיבל, אז אם ה"רבית פריים" תעלה {ויכול להיות שזה יעלה}, הוא יוכל למחזר ויתנו לו תנאים טובים.

קרא עוד »

פריים פלוס-מינוס (1)

לפני כמה שבועות יצאה הוראה חדשה מבנק ישראל, שמסירה את ההגבלה על ריבית הפריים. מהר מאוד התפשטה השמועה שהנה נפתח עידן חדש, ומחירי הריביות משתנים לטובה. האם זו המציאות בשטח? האם כדאי לכל מי שלוקח הלוואה לקחת שני שליש פריים? כדי להבין את זה יותר נפשט את מושג הפריים.

קרא עוד »

זהירות סכנה – ייעוד הנכס?

לכל נכס במדינת ישראל יש ייעוד. כגון, דירת מגורים, מחסן, חניה, מקלט, מסחר ועוד. את הייעוד ניתן לבדוק בנסח רישום וכן בתשריט בית משותף. כאשר אדם מסב נכס כגון מחסן למגורים הוא מבצע עבירה של שינוי ייעוד מקרקעין. במקרה כזה לא ניתן לקבל משכנתא על הנכס הנרכש וגם מס הרכישה שונה מדירת מגורים.

קרא עוד »

עיר העתיד

המרחק בין כביש 38 שמוביל לשכונות העיר בית שמש לבין הכניסה לעיר ירושלים הינו רבע שעה בלבד. כל מי שעובר בכביש 38 לא יכול להתעלם מתנופת הפיתוח והבנייה של השכונות החדשות בעיר בית שמש. כמות התושבים הגדולה טומנת בחובה הזדמנויות חדשות למשקיע העסקי, ולמי שרוצה לגור בשכונה חרדית מבוססת עם אוכלוסייה ברמה גבוהה, דירות גדולות ומפוארות, פארקים, ושטחי מסחר, והכל במרחק קצר מאוד מהבירה ירושלים ומהעיר בני ברק.

קרא עוד »

חלום מול מציאות

כשהגיע אליי, הרגשתי ולו לכמה דקות, איך ממתווך הפכתי לפסיכולוג. ישבנו דקות ארוכות לנתח את הצרכים שלו. מה הוא מחפש באמת, על מה הוא מוכן להתפשר, ועל מה בשום פנים ואופן לא.

קרא עוד »

win win

בדירה מושכרת שאני משווק קיבלנו הצעת מחיר – של 20,000 ₪ מתחת למחיר המבוקש.
כשהגשתי את ההצעה למוכרים הם ענו לי בשלילה ואולי קצת הרגישו נעלבים על שהיה לי את האומץ להגיש הצעה נמוכה ממה שהם מבקשים 'לא מוכנים לרדת שקל' חתמו – אין מצב!!

קרא עוד »

בניית תקציב

בניית התקציב לפני שאתם רוכשים דירה חדשה מקבלן.

החלטתם שאתם ׳הולכים על זה׳ ורוכשים דירה חדשה ברמה ד׳ או בכלל. הוצאתם אישור עקרוני מהבנק על גובה המשכנתא, ההורים כבר אמרו לכם מה הסכום שהם נותנים לכם, אתם יודעים בדיוק מה יש לכם בצד, אבל אז, לא פעם, אתם מגלים שישנן הוצאות שלא חלמתם עליהן.

קרא עוד »

מה ה'למה' שלכם?

כשהתעניינתי מה הם מתכוונים לקנות עם הכסף של המכירה – נפל דבר – הבנתי באותו הרגע שהם פשוט לא יודעים מה ה'למה' שלהם, אם יש כזה בכלל…

ואני מסביר – לפני שאתם רצים לפרסם את הדירה

קרא עוד »

מדוע המחירים ברמה ד׳ עולים כל כך?

מדוע המחירים ברמה ד׳ עולים כל כך?

אין יום שמישהו לא שוטח בפניי את השאלה הזאת בשיחת טלפון או בפגישה. האמת, ליבי איתם. המחירים אכן מתעדכנים כלפי מעלה ומידי שבוע ניתן לראות עליות מחירים בכל הפרויקטים השונים.

אתן כאן את התשובה הכי הגיונית, ולאחר מכן גם ארחיב ואסביר כיצד זה קורה ומה מיוחד ברמה ד׳.

קרא עוד »

זיכרון דברים

מה זה זיכרון דברים, והאם הוא מחייב כהסכם?
אתם עומדים לרכוש דירה – המוכרים רוצים לוודא שאתם רציניים וממליצים לכם על מנת שלא יראו את הדירה לרוכשים פוטנציאלים אחרים לחתום על זיכרון דברים.

קרא עוד »

מדוע אני צריך אותך כמתווך?

אם ננסה רגע לחשוב על השאלה, נבין מאד את הרציונל מנקודת המבט של הלקוח. מדובר בשירות שעולה לא מעט כסף, גם כך ההוצאות ברכישת דירה הן גדולות, לפחות בזה הוא יאמר לעצמו – חסכתי כמה אלפי שקלים.
האמת, על פניו ומבלי להתעמק, זה אכן שירות לא זול. זו הוצאה גדולה ולא תמיד מתחשק לשלם את זה אם אפשר לחסוך. אך בכל זאת נניח כאן כמה נקודות חשובות שמדגישות את הצורך בשירות שמציע המתווך

קרא עוד »

דירה טובה / דירה לא טובה

לא פעם אני נתקל במשפט הבא: "הדירה הזאת לא טובה, אני לא מעוניין לשמוע עליה".
כשאני נתקל במשפט הזה, אני מחלק את תשובתי לשתיים. יתכן שהדירה לא מתאימה לך, וזה לגיטימי. אבל זה לא הופך את הנכס ללא טוב או ללא מוצלח. ומדוע? משום שאין דבר כזה נכס טוב ולא טוב.
כמו בכל תחום ודבר בחיים, אין טוב ורע, אין שחור ולבן.

קרא עוד »

איזו דירה כדאי לקנות להשקעה?

אני נשאל לא פעם על ידי הלקוחות את אחת השאלות הכי נפוצות: איזו דירה כדאי לקנות להשקעה, האם את הדירות הקטנות או אולי הגדולות הן אלו שערכן ישתבח יותר עם השנים?התשובה לכך טמונה ברעיון הפשוט הבא: אילו דירות הן הנמכרות ביותר באזור. הדירות שנמכרות הכי הרבה ושהביקוש עליהן הוא הגבוה ביותר, הן הדירות שישתבחו ככל שיחלוף הזמן.

קרא עוד »

איך אנשים מחליטים על מחיר הדירה?

לפני עידן האינטרנט היו צריכים המוכרים לשים שלט על הדירה, לפרסם בעיתון מקומי (בתשלום),לעדכן את החברים והשכנים שהם רוצים למכור ו…..לחכות שיבואו לקוחות.
95 % מהמוכרים המפרסמים באמת רצו למכור, מה שנשמע ברור אבל חכו להמשך…

קרא עוד »

הזול = ביוקר?

הוא רוצה לרכוש דירה נוספת והוא מבקש לדעת כמה מס רכישה יהיה לו.

כעורך דין העוסק בתחום הנדל"ן שנים רבות – שמתי את משקפי הפסיכולוג לרגע ושאלתי אותו – מה מטרת הרכישה?
לשאלתי הוא השיב כי היות ולדירה שרכש מהקבלן הוא משלם רק בעוד 3 שנים את הסכום המירבי

קרא עוד »

מס רכישה – מה, כמה ולמה?

כל אדם אשר רוכש זכות במקרקעין מחוייב בתשלום מס רכישה ששיעוריו מחולקים למדרגות המתעדכנות אחת לשנה.
ישנם כאלו אשר זכאים להנחות במס אולם הם חריגים לכלל הרגיל ונדבר עליהם בהמשך.
על מנת לחשב כמה מס רכישה עליכם לשלם מומלץ להיעזר בסימולטור מס רכישה באתר רשות המיסים

קרא עוד »

משכנתה חדשה או שכירות

כל כך הרבה שיחות, "ויכוחים", טענות וחוות דעת שמעתי על השאלה החוזרת על עצמה כל כך הרבה פעמים, "מה עדיף לגור בשכירות או לקחת הלוואת משכנתה חדשה"?

בואו לשנייה אחת ונעשה סדר בדברים, מה שנכון עבורי לא בטוח נכון עבור מישהו אחר, ומה שטוב בשבילי לא בטוח טוב עבור מישהו אחר. הבחירה בין שכירות לרכישה ולקיחת משכנתה חדשה היא מאוד אינדיבידואלית לכל אדם ואדם.

קרא עוד »

"מאחורי הקלעים" של יחסי מתווך – עורך דין

כולכם יודעים פחות או יותר מה זה מתווך ומה זה עורך דין.
אבל רוב האנשים לא מכירים את ה"מאחורי הקלעים" של שלב סגירת העסקה, כששני המקצועות נפגשים.
רוב האנשים גם פחות מודעים עד כמה אופן היחסים בין שני המקצועות יכול לחולל פלאים עבור הלקוח, או להפך להסב לו נזקים…

אחרי שנים של סגירת עסקאות נדל"ן, אני יכול להעיד שהנושא הזה יכול לחרוץ גורלות, חד משמעית.

קרא עוד »
איך למכור דירה

כך תוציאו את הדירה שלכם לשוק – 10 הדיברות.

לפני שאתם בכלל מוציאים את הדירה שלכם למכירה, חשוב מאוד שתחליטו ותבינו שזה מה שאתם רוצים לעשות, זאת בכדי שלא יצא מצב שאתם מפרסמים ואז מפסיקים את הפרסום, הקונים שמחפשים דירות בשוק רואים את זה וזה לא נראה טוב, מה שעלול לפגוע בערך הדירה…

קרא עוד »
חרדים

כוח הקנייה של הצרכן החרדי

העיר בית שמש כבר כיום רובה חרדית, ותנופת הבנייה בשנים האחרונות מביאה עוד ועוד חרדים לעיר. לדוגמה ברמה ד' שתחילת איכלוסה בימים אלו תכיל כ-10 אלף יחידות דיור חדשות כשכולם מיועדות לציבור החרדי וכבר 50% מהן נמכרו.
הנתונים מראים על כך שעד שנת 2040 העיר בית שמש תהיה העיר החרדית הגדולה בארץ.

קרא עוד »

מיקום מיקום מיקום

אומרים שעסק קם ונופל על שלושה דברים: לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן.
ואכן, בשאלת מיליון הדולר: איפה הכי נכון למקם את העסק שלי?

קרא עוד »

הערת אזהרה – מה זה ולמה זה?

הערת אזהרה היא חלק חשוב מעין כמותו כאשר עוסקים במקרקעין ומשמשת חלק בלתי נפרד במסגרת של כל עסקת מקרקעין המבוצעת בישראל, החל מקניית דירה, רכישת בית, נטילת הלוואת משכנתא, ועוד.

קרא עוד »

גרירת משכנתא – מה זה?

גרירת משכנתא היא פעולה פיננסית די נפוצה בה לוקחים את יתרת המשכנתא שנשארה על הבית הנוכחי ועוד לא נפרעה, וגרירתה לנכס החדש אותו רוכשים. חובה לקבל אישור מהבנק למהלך ולדעת את כל הפרטים הרלוונטיים בנושא

קרא עוד »

סטנדרט ברוקר

במדינה של 9 מליון מתווכים, תבדקו שזה ברוקר.
כל משרד שהינו חבר ברוקר עומד בסטנדרטים בינלאומיים מחמירים,
והעומדים בסטנדרט מקבלים את "תו איכות ברוקר" המבטיח שמדובר במשרד מקצועי ואיכותי.

קרא עוד »

כך נמנע מ'חתול בשק'.

בשעה טובה ומוצלחת מצאתם דירה שמוצאת חן בעיניכם הן מבחינת המחיר והן מבחינת הגודל והסביבה. מקסים! איזה כיף! לפניכם מספר טיפים לרכישה נבונה ולסדר במחשבה. בכדי שלא תיקנו חתול בשק מוצע לכם לבדוק היטב את הטעון והדרוש בדיקה.

קרא עוד »

אישור עקרוני למשכנתא

לחסוך בראש שקט! רוכש דירה? משפץ? בונה? רוצה לקנות נכס להשקעה? עוזר לילד בקניית דירה? כיום בלתי אפשרי לבצע את כל זה בלי לקחת משכנתא מהבנק. לקחת משכנתא זה לא דבר פשוט. היא הולכת ללוות אותך לאורך שנים רבות… זה אחד הדברים המורכבים שצריכים לגשת אליהם ברצינות ובבדיקה מעמיקה לפני לקיחתה.

קרא עוד »

טיפים לשכירות נבונה

בהמשך למאמר שפורסם אודות התיקון לחוק השכירות והשאילה והטיפים שניתנו ברצוני לתת מספר טיפים נוספים לבעלי דירות המעוניינים להשכיר את הנכס שלהם.

קרא עוד »