איך קובעים מחיר לדירה – מדריך מקוצר.

תמחור נכון של דירות למכירה הינו אחד התהליכים החשובים שעלינו לבצע על מנת להכשיר את הקרקע לביצוע עסקת נדל"ן מיטבית עבור הנכס שלנו.

טעויות בתמחור, הן מבחינת הצפי הריאלי של ערך הנכס, והן מבחינת קביעת המחיר לשיווק הנכס, יכולות לעלות כסף רב ולגרום לעוגמת נפש משמעותית.

בשורות הבאות נשרטט מספר תחנות בהן רצוי לעבור על מנת להימנע משגיאות מיותרות.

1.הגדרת תקציב הכרחי – כולנו רוצים למכור במחיר פנטזיה ולקנות במחיר מציאה. כולנו גם שמענו סיפורים על "האמריקאי שנכנס ושילם 30% מעל מחיר השוק…" – אולם מכירת בית הינה בין השאר תרגיל בקבלת המציאות. כצעד ראשון עלינו להחליט מה מבחינתנו הרווח ההכרחי ממכירת הנכס – רווח שאם לא נשיג אותו לא נמכור. רצוי להתייעץ עם בנק המשכנתאות בהנחה ויש לנו משכנתא קיימת ולבחון אפשרויות מחזור וגרירה. יש להבין על איזה מודל תשלומים נתעקש מול הקונים. מכירת בית הינה עסקה כלכלית נטו, וכך יש להתייחס אליה. לא נצא למכירת נכס לפני שנבין באופן מדויק ורציונאלי כמה כסף עלינו לייצר באופן אמיתי מהמכירה.

2. בחינת ריאליות המחיר – לאחר שקבענו מחיר אמיתי עבור הנכס אשר מתחתיו לא נמכור, חובה עלינו להבין האם מחיר זה ריאלי בתנאי השוק הקיימים בהתאם למפרט הנכס שלנו.

לשם כך נוכל לנקוט בשלוש פעולות שונות:

1.     גלישה באתרי אינטרנט רלוונטיים – קיימים כיום מספר אתרי אינטרנט איכותיים בתחום התמחור, האוספים את מאגר הנתונים שלהם מתוך אתר רשות המסים המאגד בתוכו את כל נתוני המכירות בישראל – אתרים אלו בהחלט יוכלו לתת לי אינדיקציה לגבי שווי נכסים באזורי. עם זאת, יש לקחת בחשבון כי קצב העדכון של אתרים אלו אינו מידי וכי התמחור הממוצע המוצג בהם אינו יכול להביא בחשבון הבדלים נקודתיים בין דירות, כגון שיפוץ  עיצוב פנים ריהוט, כיווני אוויר ועוד. לכן רצוי תמיד להצליב את המידע עם איש מקצוע המכיר את היצע הנכסים שנמכרו באזורי לעומק.

2.     להשתמש בסוכן נדל"ן מקצועי שחי את השטח שיוכל לשקף את מחירי השוק האקטואליים. כיצד אדע לפנות לסוכן מקצוען ואיכותי בהקשר זה? אבקש שיציג לי סקירת תמחור מפורטת המכונה בשפה המקצועית ניתוח שוק השוואתי רק סוכני נדל"ן המתמחים באזור עבודתם ופועלים ע"פ סטנדרט מקצועי גבוה יוכלו לספק לי את השירות הנדרש, ללא התחייבות.

3.     קביעת מחיר שיווק –  כאן מבצעים בעלי נכסים רבים טעות קריטית – תמחור יתר. כולנו גדלנו על התפיסה לפיה יש לתמחר את הנכס במחיר שיווק גבוה ככל הניתן, על מנת להשאיר טווח למו"מ, אולם עלינו לזכור עובדה אחת: המטרה היחידה של מחיר השיווק היא לגרום לקונים להגיע לנכס! על כן על מחיר השיווק להיות אטרקטיבי, ליצור עניין, וכך למקסם את מחיר העסקה באמצעות תחרות על הנכס בין הקונים. מחיר גבוה מדי "מסלק" את הקונים הרציניים לנכסים אחרים באזור, פוגע בפוטנציאל התחרות על הנכס שלנו, ואף מסכן אותנו ב-"שריפת הנכס" (אובדן המומנטום של חודש החשיפה הראשון והפסד של מאסת הקונים הבשלים של השוק).

בקביעת מחיר לשיווק יש לנקוט בכלל הבא: "מקום טוב באמצע+ – " כלומר, יש לאפיין את מחירי השיווק של נכסים דומים באזורנו (באמצעות עיון באתרי אינטרנט למשל, או התייעצות עם איש מקצוע), ולתמחר את הנכס שלי במקום טוב באמצע, בסמוך למחיר השיווק הממוצע באזור, עם נטייה קלה למעלה. למרביתנו סגנון תמחור שכזה מהווה שינוי משמעותי לעומת כל מה שלמדנו, ועל כן נזכיר לעצמנו עובדה אחת פשוטה: המנצח הוא לא בעל מחיר השיווק הגבוה ביותר, אלא בעל מחיר הסגירה הגבוה ביותר. וכדי להגיע אל קו הגמר עם מחיר המכירה המקסימלי, עלינו לגרום לטלפון לצלצל הרבה, לקונים פוטנציאליים רבים להגיע לנכס, וליהנות מתחרות אמתית בדרך לרכישה.

לסיכום

מכירת בית הינה אחד התהליכים המרכזיים והמשמעותיים שכל אחד מאתנו עובר במהלך חייו. טעויות במהלך הדרך יכולות לגבות מחיר גבוה, והטעות הנפוצה והמסוכנת מכל הינה תמחור שגוי של הנכס.

מוזמנים לצור קשר ליעוץ נוסף ולקביעת פגישה ללא עלות לתמחור נכון של הנכס שלכם.

משה דנסקר

0525770895

משרד התיווך

אליעזר נכסים

אליעזר נכסים

רוצים לקבל מאיתנו את ניוזלטר הנדל"ן היחיד בבית שמש כל חודש? ​

השאירו פרטים ותקבלו מאתנו ניוזלטר ישירות למייל שלכם

שתף את המאמר:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

מאמרים נוספים

אז בשביל מה צריך יועץ נדל"ן מקצועי?

עסקת נדל"ן אינה דבר של מה בכך. רבים מגלים זאת רק לאחר שביצעו לא מעט טעויות במהלך העסקה, עובדה שעולה בסופו של דבר לא מעט כסף, עצבים וזמן מיותר למבצעי העסקה.

כוח הקנייה של הצרכן החרדי

העיר בית שמש כבר כיום רובה חרדית, ותנופת הבנייה בשנים האחרונות מביאה עוד ועוד חרדים לעיר. לדוגמה ברמה ד' שתחילת איכלוסה בימים אלו תכיל כ-10 אלף יחידות דיור חדשות כשכולם מיועדות לציבור החרדי וכבר 50% מהן נמכרו.
הנתונים מראים על כך שעד שנת 2040 העיר בית שמש תהיה העיר החרדית הגדולה בארץ.

Open chat