תשריט בית משותף – למה הוא נועד? ומה עושה אדם שמבקש למכור רק את המחסן או החניה לשכן שלו?

כל בניין הרשום כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, כולל חלוקה ברורה ומוגדרת לדירות (שכל אחת מהן רשומה על שם בעליה); לרכוש משותף, ולמקומות חניה ומחסנים אשר נרשמים בדרך כלל כהצמדות לדירות עצמן. כלומר, לחניה או למחסן יש אמנם סימון נפרד בתשריט הבית המשותף, אך הם מהווים חלק בלתי נפרד מהדירה מבחינה רישומית.

המשמעות של אופן הרישום הזה היא שכאשר מוכרים את הדירה, מוכרים גם את כל ההצמדות לדירה.

בלשכת רישום המקרקעין קיים תיק לכל בית משותף, אשר בו תשריט של כל חלקי הבניין, תקנון וצו רישום בו מופיעים כל הרישומים של הבעלויות בדירות ובהצמדות.

תשריט זה ניתן להזמין בעלות מינימאלית של 33 ₪ בלינק הבא:

https://www.gov.il/he/service/common_house_files

כעיקרון, החוק מונע אפשרות של מכירת ההצמדה בלבד (כגון מחסן או חניה) למי שאינו בעל יחידה אחרת בבית המשותף או שאין לו נכס באותה חלקה; כלומר, לא ניתן למכור מחסן או חניה על ידי הפרדתם מהדירה אליה הם צמודים ורישומם על שם מי שגר בבניין ממול אם לא מדובר באותה חלקה.

אכן, קיימים מקרים בהם שכנים באותו בניין מעוניינים למכור אחד לשני מקומות חניה או מחסנים, או להחליף אותם ביניהם, מסיבות שונות. פעולה זו נראית לכאורה פשוטה, אך למעשה כדי להשלימה קיימת פרוצדורה מסוימת – מדובר בהליך מורכב יותר ואף יקר יותר ממכירת דירה.

מאחר שמדובר בעסקת מקרקעין, יש לערוך הסכם בכתב ביחס לעסקה המדוברת, אף כי בדרך כלל מדובר בהסכם קצר ותמציתי. כמו כן עסקה זו חייבת בדיווח לרשויות מס שבח, בין אם סיכמתם על עסקה ללא תמורה, ובין אם על עסקה בתמורה.

המוכר חייב לשלם מס שבח ומס מכירה. הקונה ישלם מס רכישה על סכום העסקה.

רשויות המס אינן מתייחסות לעסקה כאל עסקה בדירת מגורים – אלא כאל עסקה של נכס מקרקעין אחר עליו חלים שיעורי המס הרגילים, ולא שיעורי המס והפטורים של דירות מגורים. בהתאם יש להיוועץ עם עו"ד העוסק בתחום על מנת שלא לעשות טעויות.

לאחר מכן יש להגיש למפקח על רישום הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין, בקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף, כדי שהמחסן/חניה יירשמו כהצמדה לדירת הקונה. אל הבקשה יש לצרף את אישורי המיסים וכן יפויי כוח, שטר מכר ואישור עירייה על היעדר חובות.

כדי שהרישום יושלם בלשכת רישום המקרקעין, יש להמציא הסכמות של כל מי שלטובתו רשומה הערת אזהרה או משכנתא; דבר זה מסבך מאוד את ההליך, מאחר שיש לשתף פעולה עם גורמים שלהם יש אינטרס מועט בכך. לעיתים מדובר גם בבנק למשכנתאות.  בנוסף יש חובה לשלוח הודעה לבעלי הזכויות בבניין, כדי לאפשר להם להגיש התנגדויות ללשכת רישום המקרקעין.

ההליך המסובך מרתיע בעלי דירות רבים מלבצע עסקות שחשבו כי הן פשוטות וכי ניתן לבצען בינם לבין עצמם. לעתים ניתן להסתפק באלטרנטיבות פחות טובות, כמו שכירות או חכירה של החניה ו/או המחסן, או מתן זכות שימוש שתובטח ברישום הערת אזהרה או משכון בהתאם לרישום.

האמור במאמר זה הנו ליידע כללי כאשר בכל מקרה יש להיוועץ עם עו"ד טרם ביצוע עסקה.

משרדו של כותב המאמר עוסק בתחום המקרקעין ונמצא בעיר בית שמש

ניתן ליצור קשר לקביעת פגישות היכרות וייעוץ ראשוני עם עו"ד רפי צ'סטר ללא כל התחייבות

בטלפון 054-5502848