חוסר תום לב בניהול משא ומתן

חוסר תום לב בניהול משא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר / רכישה

טרם החתימה על הסכם מכירת דירה מתנהל סביבו משא ומתן סביב מועדי תשלום – מועד מסירה ועוד דברים שנכללים בהסכם המכר / רכישה.

כלל חשוב הוא ניהולו של המשא-ומתן בדרך מקובלת ובתום-לב, מכיוון שאם לא נהגתם כך, עשוי בית המשפט להורות לכם לפצות את הצד השני על הנזק.

אם אתם שואלים מהו אותו "תום-לב"? בהגדרה כללית – הכוונה היא להתנהגות הוגנת כלפי הצד השני, זאת למרות שטרם חתמתם על הסכם עמו, עליכם לגלות פגמים שידועים לכם בדירה וכן עוד דברים שאילו אתם הייתם רוכשים את הנכס הייתם מבקשים לדעת אותם טרום החתימה וההתקשרות בעסקה.

יישומו של כלל פשוט זה מעסיק רבות את בתי המשפט, והתשובה לכך תלויה בפרשנות בית המשפט לכל מקרה ומקרה. בתי המשפט בוחנים את התנהלות הצדדים במשא-ומתן בקפידה, תוך התייחסות לכל מקרה לגופו.

תפקידו של המשא-ומתן:

שלב המשא-ומתן בעסקה מיועד לשם קביעת תוכן החוזה, אך לא רק אלא נועד בין הייתר על מנת לאפשר לצדדים להחליט אם אכן ייערך ביניהם חוזה. כדרכם של דברים, לא כל משא-ומתן מסתיים בחוזה, ולא כל עסקה יוצאת אל הפועל.

גם ל"פיצוץ" המשא-ומתן קיימים כללים, ובבחינת נסיבות הפרישה מהמשא-ומתן שמים בתי המשפט דגש על השלב אליו הגיע המשא-ומתן ועל סיבת הפרישה. האם הצדדים נמצאים כבר בטיוטה הסופית והמאושרת לחתימה – האם נקבע כבר מועד לחתימה? מה הניע את הצד שבחר לפרוש מהססכם?

חשוב לזכור שבזמן ניהול המשא-ומתן הצדדים משקיעים את זמנם ואת כספם ולפעמים מוותרים על הזדמנויות של עסקאות אחרות שמציעים להם. לכן ככל שהפרישה נעשית בשלב מתקדם יותר, נדרשת סיבה מוצדקת יותר לסיום המשא-ומתן ללא עסקה.

במקרה של מכירה ורכישת דירת מגורים, ישנם מספר "התנהגויות" שהוגדרו בעבר על-ידי בתי המשפט כפעולות אשר נעשו בחוסר תום-לב. כך למשל, נקבע כי כי אסור לצד לנהל משא ומתן ם 2 צדדים בו זמנית. אם לא עשה כן – הרי שמדובר במשא-ומתן שהתקיים בחוסר תום-לב.

מה קורה אם אני רוצה להתחרט?

המוכר לא מצא חן בעיני פתאום.

חרטה של המוכר ברגע האחרון (למשל לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה על נוסח החוזה ואולי אף קבעו מועד לחתימה) עשויה במקרים מסוימים להיחשב כחוסר תום-לב, כך קבע בית משפט השלום, במקרה בו הצדדים סיכמו ביניהם את הפרטים המהותיים לעסקה, עורכי הדין של הצדדים הגיעו להסכמה על נוסח ההסכם, ואף נקבע מועד לחתימה. המוכר התחרט ברגע האחרון, ביטל את מועד החתימה על ההסכם והודיע לקונים כי הוא לא מוכר להם את הדירה, וזאת מסיבות שונות אשר נקבעו כלא רלוונטיות על-ידי בית המשפט.

במצב דברים זה, בית המשפט קבע כי המוכר פעל בחוסר תום-לב וחייב את הנתבע (המוכר) לשלם לתובע פיצויים בגין ניהול משא-ומתן בחוסר תום-לב.

אמנם ישנם קביעות של בתי המשפט כי פרישה ממשא-ומתן רגע לפני חתימת החוזה אינה מהווה חוסר תום-לב, זאת תוך התייחסות לנסיבות הספציפיות של כל מקרה לגופו.

ישנם מקרים מובהקים של חוסר תום לב, כגון כאשר לדירה מוצמדת גג הכוללות זכויות בניה – המוכר לפתע מודיע כי הוא מכר את הגג לשכן בבניין והמכר אינו כולל את הגג. הדבר עשוי להיחשב כחוסר תום-לב ועלול לזכות את הצד השני בפיצויים.

לסיכום, על מנת לנהל את המשא-ומתן בתום-לב, ניתן להיעזר בכלל-אצבע פשוט: דברים חשובים הקשורים לעסקה יש לגלות לצד השני, וככל שהדבר מהותי יותר לשיקול האם להתקשר בעסקה או לא – ראוי לגלותו בשלב מוקדם יותר מאשר דברים פחות מהותיים.

כמו כן לציין על ההסכם כי האמור הינו לצרכי משא ומתן בלבד ואינו מהווה היצע וקיבול ורק הסכם חתום על ידי הצדדים יחד יחייב לכל דבר ועניין.

האמור במאמר זה הנו ליידע כללי כאשר בכל מקרה יש להיוועץ עם עו"ד טרם ביצוע עסקה.

משרדו של כותב המאמר עוסק בתחום המקרקעין ונמצא בעיר בית שמש

ניתן ליצור קשר לקביעת פגישות היכרות וייעוץ ראשוני עם עו"ד רפי צ'סטר ללא כל התחייבות

בטלפון 054-5502848

רוצים לקבל מאיתנו את ניוזלטר הנדל"ן היחיד בבית שמש כל חודש? ​

השאירו פרטים ותקבלו מאתנו ניוזלטר ישירות למייל שלכם

שתף את המאמר:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

מאמרים נוספים

טיפים למשא ומתן

5 טיפים למשא ומתן במכירת הבית שלכם. סיכמתם את רב הדברים? הכל מתאים לשני הצדדים? ופתאום גיליתם פרט שולי שלא הסתדרתם עליו?

מגלים את הבית מחדש

אחסון תחתון בשונה משטחים עליונים מתים נוצר מחוסר מחשבה ונוחות גישה ואת שטח זה נצל לאחסון המוצרים שאיננו נצרכים אליהם ברמה היומיומית.

מגלים את הבית מחדש

בחודש שעבר דיברנו על החשיבות של ניצול שטחים לאחסנה, ה זכרנו אחסון עליון ואחסון נשלף, השבוע: אחסון תחתון – ספסל במטבח ובחדר המשחקים.

Open chat