שינוי תב"ע
מהי תב"ע ומה הדרך לשנות אותה
תוכנית בניין עיר (תב"ע)
תוכנית בניין עיר (תב"ע) לנכס ספציפי קובעת את יעוד הקרקע, גודל המבנה שמותר להקים על אותה קרקע (לרבות זכויות הבניה נוספות ככל וישנן), מספר הקומות, סוג הגג, מרחק המבנה מגבולות הקרקע, האם מותר להוסיף עוד קומות, וכיו"ב.
תב"ע מורכבת ממספר מסמכים, בין היתר תקנון ותשריט של הנכס.
תקנון מהווה תיאור התכנית, המפרט את מטרות התכנית והוראותיה.
תשריט הוא שרטוט גרפי, בו מוצגים יעודי הקרקע, קוי הבנין, גבולות התכנית, סימונים וסמלים נוספים החיוניים להבנת מטרת התוכנית ומהותה כגון מיקום חניה, מרפסת, והצמדות הדירה.
בטרם החלטה על קניית נכס או תוספת בנייה בנכס חשוב להוציא תיק בית משותף – שם לבדוק את הצמדות הנכס וכיוצ"ב. כמו"כ מומלץ לבדוק מול מחלקת הנדסה את ייעוד הבניין או הנכס ולדעת האם יש ייעוד נוסף שונה ממגורים, כגון – מסחרי / משרדים.
איך מגישים בקשה לשינוי תב"ע?
בשביל לשנות את התב"ע יש צורך בהכנת תוכנית מפורטת הכוללת הגשה במערכת הממוחשבת החדשה, להפקידה בוועדות (מקומית או מחוזית) ולפרסם את דבר הפקדתה לציבור, זאת על מנת לאפשר לכל מי שסבור שהוא עלול להיפגע כתוצאה מכך לבוא ולתת טעם להתנגדותו בפני הוועדה.
התנגדות לתב"ע המופקדת ניתן להגיש עפ"י החוק תוך 60 יום מיום פרסום ההודעה ובמקרי צורך מיוחדים ניתן לבקש ארכה קצרה להגשת ההתנגדות.
קרוב לוודאי שיוזמי שינוי התב"ע אינם מעוניינים שיוגשו התנגדויות מאחר והן יחייבו דיונים בנושא במסגרת הועדות המוסמכות, דבר אשר עלול לגרום לדחיית התוכנית לתקופה ארוכה.
בהתנגדויות בהם ייצגתי בין היתר עלו סיבות כגון:
התנגדות למיקום תחנת אוטובוס בצמידות לבניין מגורים.
התנגדות להפיכת שטח מגורים לשטח מסחרי.
התנגדות להוספת קומות בבניין של מוסד ציבורי.
- בדרך כלל, בקשות
לשינוי תב"ע נחלקות לשלושה סוגים עיקריים:
הקלות והיתרים לתוספות בנייה אשר אינן מוגדרות תב"ע, כגון: הוספת קומה למבנה, הוספת מקומות חניה, מרפסות וכדומה.
- בקשה לשינוי תב"ע הקשורה לייעוד הקרקע – מסחרי / מגורים / עסקי / תעשייתי.
- מקרים בהם נדרש שינוי בקווי המבנה. תב"ע מגדירה את המרחק והגבולות בין שולי השטח למבנה. כל מעבר על גבולות אלה בתכנית היזם, מצריך שינוי תב"ע.
בהצלחה, רפי צ'סטר עו"ד
