זיהוי בעלי הדירה – בשלב ראשון עלינו לזהות כי אכן מדובר בבעל הדירה או שמי שמורה על פי דין למכור את הנכס. את זאת ניתן לעשות על ידי השוואת פרטי המוכר בתעודת הזהות, אל מול נסח הרישום מלשכת רישום המקרקעין – "הטאבו") – נסח טאבו. אם הדירה טרם נרשמה בטאבו, יש לבקש טופס 'אישור זכויות' ממנהל מקרקעי ישראל וכן גם אישור זכויות החברה המשכנת שמנהלת את הרישום.

יש לשים לב שלא רשומה הערה באישור זכויות מינהל כגון עיקול או אי רישום הערה בשל העובדה כי הנכס נמצא בהליכי רישום בטאבו וכיוצא בזה.

נסח טאבו עדכני ניתן להוציא בעלות של 15 ₪ באתר האינטרנט של שירות התשלומים הממשלתי.

מומלץ מאוד לא להסתפק בעיון בנסח טאבו ישן ולא מעודכן שיכול להציג מוכר הדירה, ולהוציא נסח מעודכן, שעלותו 15 שקלים.

נסח הטאבו יכול ללמד גם על מצב הזכויות בדירה – האם מדובר בבעלות מלאה, חכירה לדורות, הם בוצעה פרצלציה (חלוקה) במגרש והבניין נרשם כבית משתף עם "תתי חלקות" נפרדות, עד מתי החכירה רשומה, האם ישנם הערות כלשהן על הנכס וכו'.

בנוסף, מוצע גם להזמין תשריט בית משותף על מנת לקבל את התרשים של הבניין והנכס, שם ניתן ללמוד האם החניה, המחסן או גג הדירה, אכן "מוצמדים" ושייכים לדירה, כפי שהבטיח המוכר.

לצורך הוצאת נסח טאבו יש צורך במספרי "גוש" ו"חלקה" של הנכס. אם הם לא ידועים לכם ניתן לאתר זאת לפי כתובת הדירה.

חובות או שעבודים על הנכס – מלבד זהות בעלי הזכויות בדירה, ובדיקת המצב הרישומי שלה, נסח הטאבו יכול לתת לנו גם את המידע הראשוני בכל הנודע לחובות או שעבודים בדירה, כגון הערות אזהרה, משכנתא, שעבודים, עיקולים וכיוצ"ב.

בנכס הרשום במינהל ובחברה משכנת מומלץ לבדוק רישומי משכון  מרשם המשכונות, בעלות של 11 ₪ לפי שמות ומספרי תעודת הזהות של בעלי הדירה.

בדיקות תכנוניות – הבדיקה הראשונית של נסח הטאבו אינה מספיקה. אמנם אם קיימת חריגת בניה, צו מניעה, הפקעה או צו הריסה, יכול וזה יצוין בנסח הטאבו, אך יש חשיבות להוציא את "תיק הבניין" ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית, לבדוק האם הבניין אכן נבנה בהתאם להיתר בניה, מהן הבקשות שהוגשו למתן היתר בנייה ואת ההיתר שניתן בפועל.

כמו כן יש לצלם את תשריט הבית המשותף מתוך התיק, ולבדוק אל מול המצב הקיים בפועל. לבדוק מול המוכרים האם נעשו אילו שינויים ו/או האם ישנם ליקויים כלשהם.

ניתן גם לבקש במשרדי הוועדה המקומית / מחלקת הנדסה פירוט בכתב של המצב תכנוני ביחס לנכס, אשר יכלול את התוכניות שחלות על הנכס. מתוכן ניתן ללמוד מה זכויות הבנייה האפשריות, ולדעת אם נוצלו במלואן, או קיימות זכויות בניה עודפות, ואת ייעוד הנכס – למגורים, למסחר או למשרדים.

פגמים נסתרים – בדיקת תשתיות הדירה נועדה למנוע הפתעות לא נעימות, כבעיות רטיבות, ניקוז, תשתית חשמל לקויה, ועוד.

ישנן חברות המתמחות בסוג בדיקות אלה, ומומלץ להסתייע בהן, בהתאם למקרה הפרטני.

לצורך איתור מטרדים בסביבה הקרובה לדירה, כגון מוקדים לשידור סלולארי, אתרים לסילוק פסולת יש לבדוק באתר של המשרד לאיכות הסביבה.

מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי.

עו"ד צ'סטר עוסק בתחום הנדל"ן ומשרדו בבית שמש

לתיאום פגישה ניתן ליצור קשר בנייד 054-5502848