מאת: מליה וינשטוק – יועצת משכנתאות
רבים שואלים מה ההבדל בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה במחיר למשתכן, ומה מביניהם עדיף?
חשוב להבהיר שלא כל אחד יכול לרכוש דירה במסגרת מחיר למשתכן ללא זכיה בהגרלה מול משרד השיכון.
בכל אפשרות יש מעלות וחסרונות, ואפרט :
מחיר למשתכן :
המעלות:
1. מחיר הדירה נמוך ממחיר השוק.
2. יש צורך בהון עצמי נמוך להשלמת העסקה (חישוב 25% לדירה ראשונה מחושב ממחיר שוק).
למשל : לקוח קונה דירה ראשונה במחיר למשתכן ב900,000 ₪ שמחירה בשוק הוא 1,067,000 ₪. הוא יוכל לקבל משכנתא עד 75% משווי השוק = 800,000 ₪, והמינימום שיצטרך לשלם במחיר למשתכן יהיה 100,000 ₪.
עובדה זו גורמת שללא פרויקט מחיר למשתכן , רבים לא היו יכולים בכלל לחשוב על בית משלהם, כי אין להם די הון עצמי עבור דירה מקבלן או יד שניה, ורק דרך מחיר למשתכן הצליחו להגיע לרכישת דירה.
והחסרונות:
1. במחיר למשתכן לא ניתן למכור את הבית עד 7 שנים מהזכיה בדירה, ו-5 שנים מקבלת טופס 4.
2. אין אפשרות לשנות שום דבר בחוזה. גם אם יש הערות, הרוכש צריך לדעת שזו הכלה שקיבל, ואיתה צריך להתמודד על כל המגרעות ומעלות שבה.
3. אין אפשרות לעשות שדרוג או לעשות שינויים בדירה, לא שבירת קירות וגם לא שינויי שקעים…
(למעשה, הענין הזה די מובן, הרי אין לכם כסף ולכן אין לכם דירה משלכם עד עכשיו, אז מאיפה תשפצו או תשדרגו את הדירה?)
4. כשתחלוף התקופה, ויהיה ניתן למכור את הדירות, לכאורה תהיה הצפה של דירות בשוק, ויתכן שתהיו לחוצים ותרדו במחיר. מאידך, גם במקרה כזה, בוודאי תקבלו על הדירה סכום גבוה יותר מהמחיר בו רכשתם אותה, שהיה זול יותר ממחיר השוק, וכעת זו דירה שכבר בנויה מספר שנים ושווה עוד יותר.
רכישה מקבלן
המעלות:
1. המחיר זול יותר מדירה יד שניה מוכנה.
2. דירה חדשה – התחלה חדשה.
3. בית חדש מעוצב מלכתחילה לפי רצונותיכם.
והחסרונות:
1. בהשוואה למחיר למשתכן יש צורך להביא הון עצמי גבוה יותר.
למשל: על דירה ראשונה יש להביא 25% ממחיר החוזה. בדירה ששוויה 1,000,000 ההון עצמי שתצטרכו לתת, יהיה 250,000 ₪, והמשכנתא תהיה 750,000 ₪.
2. אמנם נכון שמחיר הדירה זול יותר מדירה מוכנה, אבל עד שהדירה תהיה מוכנה, יארך עוד זמן רב (לפעמים גם מספר שנים), והכספים שלא שולמו מראש, אמורים לספוג מדד תשומות בניה, מה שבפועל יעלה את מחיר הדירה.
3. יש פרויקטים בהם נדרש תשלום 20% בחתימת החוזה ו80% בכניסה לדירה. שם המדד הוא ממש גדול כי רוב הכסף ישולם רק אחרי שנתיים ויצבור עוד עלויות, מצד שני, הלקוח לא נחנק בתשלום משכנתא ושכירות יחד.
4. לא מכירים את האזור, השכנים וצביון המקום, שבדרך כלל מתרקם עם הזמן.
באופן כללי לגבי רכישות מקבלן ומחיר למשתכן יש לבדוק כל מקרה לגופו, להתייעץ עם איש מקצוע ולבנות את התהליך בצורה נכונה, כי ההשלכות בבחירה קריטיות.
צריך לקחת בחשבון הרבה פרמטרים כגון:
האם נכון לבצע גרייס (דחיית תשלום המשכנתא)?
האם כדאי לבצע גרייס חלקי רק על מסלולים קריטיים ובכך לחסוך כסף?
האם אנחנו מודעים כמה יהיה החזר לאחר גרייס? כי שנות התשלום הצטמצמו בשנים בהן שילמנו רק ריבית.
האם המשכנתא מתוכננת כך שכשנגור כבר בדירה לא נשלם עדיין רק ריבית?
האם כדאי להקדים תשלומים כדי לחסוך מדד תשומת בניה?
האם כדאי להקדים תשלומים כדי לשמר ריביות במשכנתא?
מאלו מסלולים נכון לשחרר את הכספים?
האם יש לנו את היכולת לשלם משכנתא וגם שכירות?
מובן לכל אחד, שכאשר ניגשים לתהליך כזה – על מנת לחסוך סכומים גבוהים, וטרחה רבה, ברכישת נכס מקבלן / מחיר למשתכן, מומלץ וחובה להתייעץ עם איש מקצוע.
ליצירת קשר: מליה וינשטוק 058-7431553
MV-משכנתאות – תכנון ויעוץ משכנתאות
