טיפים לשכירות נבונה
בהמשך למאמר שפורסם אודות התיקון לחוק השכירות והשאילה והטיפים שניתנו ברצוני לתת מספר טיפים נוספים לבעלי דירות המעוניינים להשכיר את הנכס שלהם.
כמי שנאלץ לפנות נכסים בשל אי תשלום דמי שכירות בשל טעויות חוזרות ונשנות של שוכרים אני רוצה להביא בפניכם מס' דרכים כיצד להימנע ממצבים מבישים כגון אלו ובכך לחסוך עלויות כספיות גבוהות ומיותרות.
כידוע לכם, הקיץ הוא עונת ההשכרות, ובעלי הדירות צריכים להתחיל לשפץ אותן ולהכין את הדירות לתצוגה בפני השוכרים העתידיים.
- בחירת השוכר.
אף משכיר לא היה רוצה להיתקל בשוכר שאינו ראוי, כגון כזה שאינו משלם בזמן, גורם נזק לדירה ולתכולתה או מסרב להתפנות.
בחירת השוכר חשובה על מנת להימנע מראש מהליכים יקרים ומייגעים בבית המשפט. לכן, בפגישה הראשונה ודאו בצורה מוחלטת את זהות השוכר באמצעות תעודת זהות. בררו את עיסוקו ומהי מטרת השכירות (מגורים, משרד), שאלו כמה דיירים יתגוררו בדירה ואם לבני הבית יש תחביבים מיוחדים העלולים ליצור בעיה עם השכנים, כמו נגינה בתופים, בעלי חיים. עישון. ניתן לעשות זאת תוך כדי שיחת התעניינות.
אבהיר, כי השכרת נכס שייעודו למגורים לשם מטרה אחרת כגון עסק או גן ילדים מהווה חריגה מהייעוד ומהווה עילה משפטית כנגד השוכר והמשכיר יחד והם צפויים לקנסות מינהליים.
- בירור מקדים אודות המשכיר.
בקשו מהשוכר את מספר הטלפון של בעלי הבית הקודמים שלו ובררו כיצד התנהג כדייר ומדוע עזב. האם סיים חוזה. האם שילם בזמן. אם הוא מסרב לתת לכם את הטלפון – כנראה שיש לו מה להסתיר ויש לחשוב פעמיים טרם החתימה עמו.
- חוזה מעוגן וערוך היטב + ערבים ושיק ביטחון.
יש לערוך הסכם (עדיפות אצל עו"ד) שכן לא אחת באים משכירים ומורידים הסכם מהאינטרנט כאשר יש בהסכם שכירות מוגן ויש שכירות בלתי מוגנת. משכיר שמחתים הסכם מוגן יכול מחוסר ידיעה של ממש לגרום לנזק בלתי הפיך ויהיה לו קשה מאד לפנות את השוכר מהנכס. יש לערוך חוזה שיסדיר את מחיר השכירות, תקופת השכירות, הסדרת מועדי התשלום, בטחונות והסדר התשלומים. כמובן לבקש לפחות 2 ערבים שיהיו ערבים לתשלומים של השוכר. כמו כן יש לבקש המחאה פתוחה ללא נקיבת סכום עבור הרשויות כגון ארנונה, גז, מים, חשמל שתושב לשוכר לאחר 30 יום מתום תקופת השכירות וזאת לאחר שימציא אישור בדבר התשלום.
- ביקור במושכר.
מומלץ להכניס לחוזה סעיף המאפשר לכם לבקר בדירה בתקופת השכירות בתיאום מראש עם השוכר וזאת בכדי לוודא שהשוכר שומר על הנכס. קיבעו קנס במקרה שהשוכר לא מפנה את הדירה בזמן עבור כל יום איחור בפינוי.
- אופציה להארכה + העלאת המחיר.
קיבעו בחוזה אופציה להארכה ואת התנאים המדויקים לכך.
יש שוכרים טובים והוגנים שמקפידים על התשלומים ושומרים על הנכס, ועליהם כדאי לשמור ולאפשר להם שכירות לטווח ארוך – לעיתים מומלץ שלא להעלות את דמי השכירות בדיוק בשל עובדה זו.
- תיקון ליקויים במושכר.
לפני ההשכרה ערכו רשימה של הפגמים שהיו בדירה ורישמו בחוזה מי אחראי לתיקון פגמים ונזקים שמתגלים בדירה ומתי יתוקנו, כגון דוד שמש, רטיבויות, קילופי צבע, בלאי הנובע משימוש סביר וכיוצ"ב.
- הפרה יסודית.
מומלץ להכניס סעיף המגדיר סעיפים עיקריים שהפרתם תיחשב להפרה יסודית של ההסכם המזכה בפיצוי מוערך ומוסכם מראש, כגון אי תשלום דמי השכירות מעבר לתקופה מסוימת, מועד פינוי ושכירות משנה. הפרתם של סעיפים אלה תאפשר לכם לבטל את העסקה ולדרוש את סיום ההתקשרות מול השוכר.
- דיווח לרשויות.
מומלץ מאד להעביר את הרישום בארנונה, גז, מים וחשמל על שם השוכרים (ואף לעגן זאת בהסכם).
- ביטוח הנכס.
דאגו לכך שהשוכר יבטח את הנכס מפני נזקים שעלולים להיגרם בתקופת השכירות, לרבות ביטוח צד ג'.
- שיפוץ קטן – תשואה גבוה יותר.
הדירה שלכם רועשת במיוחד? שיקלו התקנת חלונות עם זכוכית כפולה שתפחית חדירת רעש וגם תגביר את הבידוד הטרמי בדירה. ערכו חישוב בכמה תוכלו להעלות את שכר הדירה החודשי אם בעיית הרעש תיעלם. ייתכן שההשקעה תחזיר עצמה בתוך מספר חודשים. השקיעו בחדרי האמבט והשירותים. הבדל קטן של וילון אמבט או אסלה חדשה + עציץ, מטבח נקי ומשופץ, נאה עושים את ההבדל.
- מסירת מפתח וסיום השכירות.
- אל תמסרו מפתח ואל תרשו הכנסת חפצים כל עוד החוזה אינו חתום במלואו על ידי השוכר והערבים גם יחד.
- יש לסכם מראש בחוזה כי בחודש השכירות האחרון תהיו רשאים להביא שוכרים פוטנציאלים חדשים מטעמכם ולהציג להם את הדירה.
- ראוי להכניס סעיף שככל והשוכרים רוצים להאריך את ההתקשרות הם נדרשים לבקש זאת בכתב 60 יום מראש וזאת לשם התארגנות שלכם מול שוכרים עתידיים. כמובן אך ורק בכפוף להסכמתכם להארכה.
- ניתן אך לא מומלץ להכניס סעיף, לפיו המשכיר יכול להודיע בכל רגע נתון על סיום ההתקשרות בהסכם 60 יום לפני המועד.
- כאשר מוחלף שוכר, החליפו מנעול.
- סכמו בהסכם כי השוכר יצבע את הנכס בתום השכירות בצבע לבן – היו לא פעם מקרים שצבעו בצבע אחר.
בכבוד רב,
רפאל צ'סטר, עו"ד
עו"ד רפי צ'סטר עוסק בתחום הנדל"ן ומשרדו בעיר בית שמש – המעוניין לקבל את הכתבות הנוספות שפורסמו יכול לפנות באמצעות מייל rafichester.adv@gmail.com או בנייד 054-5502848
