בני זוג שלאחד מהם דירה מלפני הנישואים יכולים לנצל סעיף המתיר להם לשלם מס רכישה בנפרד על דירתם.

למשרדי הגיע זוג לייעוץ טרם רכישת דירה.

מסתבר שלאישה דירה משלה טרום הנישואין ואילו כעת הם עומדים בפני רכישה נוספת של דירה לאחר הנישואין.

עקרון "התא המשפחתי" בחוק מיסוי מקרקעין קובע כי בני זוג הם אישיות משפטית אחת. לכאורה מדובר בדירה שנייה עבור בני הזוג ועליהם לשאת בתשלום מס רכישה מלא.

 בעניין זה ישנם מספר פסקי דין, אולם הבולט שבהם הוא הלכת פלם.

בית המשפט העליון קבע במסגרת הלכת פלם (ע"א 3185/03) כי אין תחולה לחזקה בנוגע לדירות שנרכשו על ידי אחד מבני הזוג טרם הנישואים, וכי קו הגבול לתחולת החזקה הוא הקו של יצירת התא המשפחתי. ואולם, במסגרת הלכת פלם היה בין בני הזוג הסכם ממון אשר קבע הלכה למעשה הפרדה רכושית בין הנכסים גם לאחר יצירת התא המשפחתי. לפיכך, ניתן היה להניח כי כל עוד אין הפרדה רכושית בין בני הזוג, גובר עקרון התא המשפחתי. כלומר, אם לא יראו בני הזוג הסכם ממון, או ראיות חיצוניות כי הם נוהגים בהפרדה רכושית לגבי הדירה שבבעלות האישה, על בני הזוג לשלם מס רכישה מלא.

במסגרת הוראת ביצוע 5/11 שפורסמה לציבור אימצו גישה מקלה יחסית לפיה נקבע כי גם אם לא קיים הסכם ממון בין בני הזוג, ימוסו בני הזוג כל אחד לפי חלקו. לצורך המחשה בהתאם למה שכתוב לעיל, האישה, שבבעלותה דירה מלפני הנישואים, תמוסה על חלקה ברכישה דירת מגורים שנייה, בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק, כאשר מאידך הגבר במקרה זה ימוסה על חלקו ברכישה כאילו מדובר בדירתו היחידה.

כך חסכו בני הזוג מחצית ממס הרכישה, ובמקרה זה חיסכון בסכום של כ 70 אלף שקל.

אז מה צריך לעשות כדי לבסס הפרדה רכושית?

• חתימה על הסכם ממון אשר קובע את ההפרדה הרכושית ביחס לדירה הספציפית.
• חתימה על הסכם הממון סמוך למועד יצירת הקשר בין בני הזוג. שכן ככל שהחתימה על הסכם ממון תיעשה סמוך למכירה/רכישת דירה על-ידי בני הזוג, תוך בקשת הקלת המס, הדבר ייתפס כמלאכותי ולא יהיה אמין".
• להקפיד על קיומו של חשבון בנק נפרד על שם בן או בת הזוג, אליו מופקדים כספי דמי השכירות, וממנו נפרעת המשכנתא ומשולמות ההוצאות בגין הדירה המופרדת.
• מומלץ לקבוע בהסכם הממון הוראה לפיה אין במגורים משותפים בדירה הספציפית כדי ליתן לבן הזוג זכויות כלשהן.
• לקבוע בהסכם הממון הוראה לפיה גם במכירת הדירה הספציפית המופרדת ורכישת דירה אחרת חליפית תחתיה, תישמר ההפרדה הרכושית בין בני הזוג גם ביחס לדירה החדשה.

האמור במאמר זה הנו ליידע כללי כאשר בכל מקרה יש להיוועץ עם עו"ד טרם ביצוע עסקה.

משרדו של כותב המאמר עוסק בתחום המקרקעין ונמצא בעיר בית שמש

ניתן ליצור קשר לקביעת פגישות היכרות וייעוץ ראשוני עם עו"ד רפי צ'סטר ללא כל התחייבות

בטלפון 054-5502848