זהירות סכנה – ייעוד הנכס?
נתנו לכם הצעה פנטסטית לרכישת נכס בסכום מצחיק שמניב לכם רווח חודשי קבוע – מה יותר טוב מזה? לוקחים הלוואה ומכסים מהרווח ועוד נשאר עודף בכיס.
אז זהו.. שלא ממש.
לכל נכס במדינת ישראל יש ייעוד. כגון, דירת מגורים, מחסן, חניה, מקלט, מסחר ועוד. את הייעוד ניתן לבדוק בנסח רישום וכן בתשריט בית משותף.
כאשר אדם מסב נכס כגון מחסן למגורים הוא מבצע עבירה של שינוי ייעוד מקרקעין. במקרה כזה לא ניתן לקבל משכנתא על הנכס הנרכש וגם מס הרכישה שונה מדירת מגורים.
אכן ישנם חריגים, כך למשל בשנת 2015 מכר אדם שמעון את זכויות הבעלות שהיו לו בנכס מקרקעין המצוי בקומת הקרקע של בניין מגורים בעיר תל אביב.
הנכס הנמכר הוגדר על ידי שטיין כדירת מגורים מזכה כמשמעות מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין.
לא הייתה מחלוקת, כי הנכס אכן שימש למגורים במשך עשרות שנים והיו קיימים בו אותם מתקנים הדרושים למגורים (מטבח, מקלחת וכדומה).
מנהל מיסוי מקרקעין הסתייג מסיווג הנכס הנמכר כדירת מגורים. לטענתו, היות וחלקי הבניין הכלולים בנכס מוגדרים לפי ייעודם התכנוני המקורי כמחסן, חדר ההסקה, "גרז" /"מוסך" ואף כשטח פתוח, אין אפשרות להחשיבם כ-"דירת מגורים" לצורך מתן הקלה במסגרת החוק.
שמעון טען, כי רכש את הנכס כדירת מגורים, ובמרוצת השנים כל הגורמים הנוגעים בעניין התייחסו אליו כאל דירה המשמשת למגורים. לדבריו, במשך תקופה ארוכה הוא לא היה מודע לייעוד התכנוני המקורי של הנכס וכי הייעוד ההיסטורי איננו מצדיק את שלילת הטבת המס כיום. שמעון הוסיף וטען כי לאחרונה נמצאה ראיה לכך כי מלכתחילה ניתן היתר להקים במקום דירה, כך שאין כלל בעיה של ייעוד תכנוני.
לפיכך, מומלץ להימנע, ככל שניתן, מחתימה על הסכם רכישה ללא שידוע לכם מה ייעוד הנכס.
שיקול דעת והתייעצות עם עורך דין העוסק בתחום המקרקעין ימנע הפסדים כספיים, סיכונים מיותרים, טעויות ועוולות של חוסר צדק.
האמור במאמר זה הנו ליידע כללי כאשר בכל מקרה יש להיוועץ עם עו"ד טרם ביצוע עסקה.
משרדו של כותב המאמר עוסק בתחום המקרקעין ונמצא בעיר בית שמש
ניתן ליצור קשר לקביעת פגישות היכרות וייעוץ ראשוני
עו"ד רפי צ'סטר בטלפון 054-5502848
