בשעה טובה ומוצלחת מצאתם דירה שמוצאת חן בעיניכם הן מבחינת המחיר והן מבחינת הגודל והסביבה. מקסים! איזה כיף!
לפניכם מספר טיפים לרכישה נבונה ולסדר במחשבה.
בכדי שלא תיקנו חתול בשק מוצע לכם לבדוק היטב את הטעון והדרוש בדיקה.
אבל איך ומאיפה מתחילים?
בדיוק בשביל זה אני כאן.
ראשית יש לבדוק את מיקומה של הדירה, את סביבתה, את דיירי הבניין והרחוב. מרחק למכולת שכונתית לבתי ספר, גני שעשועים, מועדון או בית כנסת.
לפני שאתם סגורים על עצמכם, ראוי לבקר בנכס מספר פעמים שכן תמיד אפשר לראות משהו שלא ראים או לא שמתם אליו לב בפעם הקודמת. בין היתר כיווני אוויר / אור / נוף / מרזב של שכן לתוך החצר וכדו', כאשר העדיפות היא על שעות ימים שונים.
כך בין היתר מומלץ להיכנס לאתר מדל"ן להלן קישור לאתר: http://www.madlan.co.il/
בו ניתן לראות את מאפייני הסביבה השכונתית. אנטנות סלולאריות בסמוך לנכס (קרינה), גן ילדים בסמוך לבניין המהווה רעש בשעות היום, אחוזי הצבעה למפלגה מסוימת. השתייכות אתנית. גני ילדים, בתי ספר, מחירי דירות נעשו לאחרונה (האתר מסונכרן עם דיווחי מחיר הנכסים אתר רשות המיסים ומסומן לפי גודל דירה, שנת מכירה, קומה ועוד).
לכן מומלץ לבדוק את הנתונים הללו טרם אמירת המילים "כן, אני רוצה".
בדיקת הנכס מבחינה אזורית / דמוגרפית, תכנונית, פיזית ומשפטית (באמצעות עורך דין) תקל עליכם לקבל את ההחלטה הנבונה.
כך גם זאת לא בושה לשאול דיירים אחרים בבניין על טיב ואיכות השכנים, על בעיות אקוסטיקה ורעש (בפרט מהשכן מהקומה העליונה), נוער נושר וערי בשעות לא שגרתיות, רמת תחזוקת הבניין, מספר הדירות המושכרות בבניין ביחס למספר בעלי הדירות עצמם שגרים בבניין. לרוב, בנין שמושכר ברובו יש לכך סיבה ואמור להיות גם השפעה ישירה על מחיר הנכס.
בנוסף, כאשר הנכם בדירה עצמה, הסתובבו בדירה והסתכלו היטב על כל פרט ופרט. תבדקו תריסים וחלונות. תחפשו נזילות ו/או רטיבות / קילופי צבע וסדקים.
זאת לא בושה לשאול אודות המזגן – בן כמה שנים הוא ואילו חפצים נשארים בדירה. הכלל קובע שכל המחובר חיבור של קבע לדירה אמור להישאר בו.
היו מקרים בהם המוכרים פירקו מזגנים, ארונות, נברשות ועוד. זאת בשל העובדה כי המחובר חיבור של קבע נתון לפרשנויות שונות.
אם מדובר בדירה חדשה יחסית – ראוי לברר מי הקבלן שבנה את הבניין. עד כמה שנות וותק וניסיון יש לו. עד כמה הוא אמין מבחינת טיב הבניה בהתאם ובכפוף לתקן ישראלי תואם. כמה תביעות בגין ליקויי בניה מופיעים נגדו.
בנוסף, כדאי לבדוק האם יש מחסן משותף? לראות אותו. האם יש חניה ציבורית משותפת או צמודות לדירה.
נקודות נוספות: אמרו לכם את גודל הנכס. קחו בחשבון שמה שאמרו לכם לעומת המציאות שונה. למה? בנסח טאבו (תעודת הזהות של הנכס) יש רישום מדויק. אלא שרישום זה כפוף גם לרשום בתשריט בית משותף – אשר כשמו כן הוא. תשריט שמשמש כמפה של הנכס וההצמדות לנכס כגון חניה ומחסן ועוד.
שימו לב כי הרשום בטופס הארנונה מבחינת גודל הנכס שונה לעיתים קרובות, זאת בשל מדידות של העירייה וכן מידות של ברוטו ונטו או שטח שכולל שטח משותף עליו הדייר משלם ארנונה אם כי מחיר שהוא שונה ממחיר הארנונה על הנכס.
נסח טאבו
שימו לב כי הדירה אמורה להיות רשומה בפנקס רישום מקרקעין. לעיתים הרישום הוא ברשות מקרקעי ישראל ובחברה משכנת, לעיתים היא רשומה במינהל אחר ולרוב רשומה בלשכת רישום מקרקעין האזורי.
נסח טאבו הוא למעשה תעודת זהות של הנכס כאשר התשריטים של הבית המשותף הם התמונה בכלליותה של הנכס. תשריט כאמור ניתן להזמין דרך האינטרנט בעלות של 34 ₪ באמצעות כרטיס אשראי.
עלות הנפקת נסח טאבו עדכני באינטרנט עולה 15 ₪. (האגרות הם נכון למועד כתיבת שורות אלו ועלולות להשתנות)
מדוע חשוב להוציא נסח טאבו עדכני כמה שיותר סמוך לביצוע העסקה?
בנסח ניתן לראות דברים חשובים כגון, האם בוצעה עסקה אחרת בנכס?
האם הבעלים שמציגים עצמם כבעלים הם אכן בעלי הנכס?
מה הם ההצמדות הרשומות של הדירה? כגון מחסן, מרפסת, גג, חניה, חצר. כמו כן ניתן לראות האם יש משכנתא על הנכס, עיקולים, צו שיפוטי או מעין שיפוטי. הערה בדבר העברה לזרים. הערה בדבר עתיקות. הערה בגין חריגת בניה.
המוכר אמור לדעת מה מספר הגוש, החלקה והתת חלקה של הדירה – דרך זה תוכלו למצוא בקלות את הנסח – אך גם אם הוא לא מוצא מסמך כלשהוא, ניתן לאתר גוש וחלקה על פי כתובת ומספר בית.
לאחר שיש בידכם את המידע הרלוונטי ולאחר שהחלטתם כי בכוונתכם לרכוש את הדירה רצוי לפנות לעורך הדין מטעמכם בכדי שיעיין בנסח הטאבו בעין מקצועית ויוכל להאיר את עיניכם לגבי מצב רישום הזכויות בדירה, ואף יסייע לכם בכל שאלה או בעיה ככל שתצוץ.
מדוע חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין?
הרבה אנשים אומרים – חבל על הכסף, הוא לא באמת עוזר. להכין חוזה גם אני יודע. התשובה היא ששווה לשלם עוד סכום פעוט ולו בכדי לדעת שאתם בידיים בטוחות אצל אדם שזה תחום עיסוקו ושיש לכם על מי לסמוך.
די בכך שדיווח על ביצוע עסקה לא דווח במועד (תוך 30 יום ממועד החתימה – גם על זיכרון דברים) הדבר יכול להביא לקנסות מצד רשות המיסים בסכומי עתק כאשר המונה עולה על כל שבועיים באיחור הדיווח לרשות המס.
כידוע – במשפט האזרחי – אי ידיעת החוק אינה פוטרת.
שימו לב כי אם אתם לוקחים משכנתא, לרוב הבנק ידרוש את ביקורו של שמאי מקרקעין בנכס, אשר יכול לשפוך אור נוסף על מצב הנכס, לרבות מצב תכנוני. בדיקה שגם עורך דין יכול לבצעה אלא ששמאי אמור להוציא אישור לבנק כי הנכס כפי שהוגדר.
כך למשל, בין ייתר הבדיקות הנערכות נבחנים היבטים נלווים שונים הכרוכים בנכס, כדוגמת בדיקת תוכניות ותשריטים, אפשרויות של ניצול זכויות בניה קיימות שלא נוצלו עד תום, תכניות בניין עיר החלות על המקרקעין וסביבתם – כאלה שאושרו וכאלה שטרם אושרו. (חשוב לציין שככל ויש תכנית בניין עיר חדשה או ישנה הדבר עלול להשפיע על ערך הנכס וכן על עלויות של היטל השבחה לרשות המקומית. כך גם נבדקים לעומק אפשרויות חוקיות של ייעוד השימוש בנכס (מגורים? משרדים? תעשיה? מסחר? חלוקה ליחידות? וכו'), קיומן של הפקעות.
כמובן שהשמאי כמו גם עורך הדין בודקים את עניין החריגות בנייה.
לידיעתכם: לא רק שחריגת בניה היא עבירה פלילית, אלא שככל והיא קיימת יכול להיות לה השפעה על שווי הנכס, ועל אפשרויות השימוש בו, בעיות בקבלת משכנתא, וכן קנסות, צווי הריסה, חיובים נוספים של ארנונה והיטל השבחה מצד הרשות המקומית, כך שרצוי להימנע מבעיות מסוג זה ולא להיכנס למיטה חולה.
מה נקרא חריגת בניה?
פרגולה שנבנתה ללא היתר – כיום יש היתר לגודל מסוים.
מחסן ללא היתר – כיום יש היתר לגודל וחומר מסוים.
סגירת מרפסת ללא היתר או רישיון.
הרחבה או סגירה של סלון ללא היתר.
תוספת חדר ללא היתר.
עליית גג ללא היתר או הגבהת גג רעפים.
פתיחת או הגדלת חלון ללא היתר, בעיקר כאשר מדובר בשינוי חזית הבניין.
ריצוף בחצר ללא היתר.
בריכת שחיה ללא היתר או רישיון – כמובן שיש לכך השלכות מבחינת חיוב ארנונה שכן חצר עם בריכה הארנונה גבוהה יותר.
האמור נכתב על ידי עו"ד רפאל צ'סטר העוסק והמתמחה בין היתר בתחום המקרקעין.
למען הסר ספק יובהר כי אין באמור משום מתן עצה או חוות דעת משפטית ויש להיוועץ פרטנית עם עו"ד בטרם יעשה שימוש במידע לעיל.
משרדו של עו"ד רפאל צ'סטר בבית שמש
ליצירת קשר עם כותב המאמר: 054-5502848
