לאחרונה מחירי הדירות על הנייר עולים באופן קיצוני בפרט באזור רמת בית שמש ד ונווה שמיר.
ברכישה על הנייר מדובר בקניית נכס למגורים בפרויקט המצוי בשלבי תכנון ועוד בטרם בנייתו. עסקה לרכישת דירה על הנייר טומנת בחובה יתרונות מפתים, בעיקר כלכליים, בשל העלות המופחתת והאטרקטיבית המאפיינת אותה.
אולם יחד עם זאת, על הקונה להיות מודע מראש לכל החסרונות הכרוכים בביצוע עסקה מסוג זה. שכן בסופו של דבר אינה דומה שמיעה לראייה של נכס קיים. תמיד יש פה ושם שינויים שלא ידעתם עליהן ופתאום הנוף לא נראה כמו בתמונה להמחשה ועוד ועוד.
היתרון המרכזי בקניית דירה על הנייר טמון בעלות המוזלת ביחס לרכישת דירה בנויה או בשלבי בנייה סופי. מחיר הדירה בד"כ נמוך יותר מזה שיימכר כשהדירה מוכנה כבר לפחות בין 10%-30% מזה של נכס בנוי. הסיבה לכך נעוצה בעובדה כי בשלבים ההתחלתיים של הפרויקט, הקבלן מציע למכירה מספר מוגבל של דירות לצרכי מימון. לעיתים גם במחירי פריסייל.
טרם רכישת דירה על הנייר מקבלן, על הקונים להיות מודעים מראש לסיכונים.
העיקרי שבהם טמון בעיכוב בקבלת הדירה עקב סחבת ביורוקרטית דוגמת עיכוב בקבלת היתר בנייה, או עיכוב בתהליך הבנייה עצמו. יובהר כי על עיכוב במסירת החזקה אמנם אמורים לשלם פיצוי בגין האיחור החל מהיום ה 60 לאיחור וככל והאיחור מעבר לכך לשלם גם רטרואקטיבית אולם כל זאת בכפוף לכך שהקבלן התעכב במסירת החזקה והשלמת הבניה מסיבות התלויות בו בלבד.
לרוב הקבלנים טוענים כי לא לפתחם החטאת רובץ ולפיכך יש טענות לרוב מדוע הם לא צריכים לשאת פיצוי כלשהו בגין האיחור כאמור.
נוסף על כך למי שרוכש מקבלן ואין לו דירה יש לקחת בחשבון את הצמדת התשלומים על הדירה למדד תשומות הבנייה, דבר העשוי לגרור עלות נוספת של עשרות אלפי שקלים.
מה חשוב לבדוק טרם רכישת דירה על הנייר?
על מנת לצמצם את החסרונות והסיכונים שברכישת דירה על הנייר, מומלץ לבצע מספר בדיקות ובירורים מקדימים.
ראשית יש לבצע תחקיר מעמיק ומקיף על זהות היזם, הקבלן או חברת הבנייה האמונים על הפרויקט – כולל היסטוריה עסקית, משפטית וכלכלית. יש לבדוק אם יש כבר ערבות בנקאית.
על הקונה מומלץ לשכור שירותי עורך דין צמוד מטעמו, שיבצע בדיקה מסודרת ומקצועית באשר למצב הפיננסי המדווח של הקבלן, כולל הוצאת דו"ח מרשם החברות המפרט שעבודים וחובו ובנוסף יעיר את הערותיו ויכין נספח שינויים מול החברה שכן העו"ד של החברה מייצג אך ורק את החברה ולא את הרכוש.
חובה לוודא כי מדובר בקבלן מורשה הרשום בפנקס הקבלנים. כי הבניה נעשית בהתאם לתקן ישראלי תואם ולא שיצויין שהבניה תיעשה מחומרי בניה.
המטרה צריכה להיות איסוף מידע מקיף ככל הניתן על הקבלן או חברת הבנייה, לצורך צמצום רמת הסיכון ומניעת סיבוכים פוטנציאליים בעתיד. כלל האצבע הוא כי כאשר מדובר ברכישת דירה על הנייר, עדיף לבחור בחברה גדולה בעלת שם או קבלן בעל מוניטין יציב ומבוסס.
בנוסף, חשוב לבדוק כי הקבלן הוא אכן בעל הזכויות הנמכרות, שכן במידה ולא מדובר בסימן אזהרה המחייב בדיקה משפטית ופיננסית מעמיקה אף יותר. יש לוודא כי קיים היתר בנייה רלוונטי ובתוקף לפרויקט, וכי הקבלן מחזיק בסיווג המתאים לבניית הפרויקט. מומלץ לבצע בדיקה מקדימה במשרדי הוועדה או הרשות המקומית באשר לפירוט תכנית בניין העיר (תב"ע), על מנת לוודא כי הקבלן אינו פועל בניגוד לתוכנית העירונית, ולמעשה בונה פרויקט באופן בלתי חוקי.
כמו כן, על רוכש הדירה לוודא כי האינטרסים שלו מוגנים מבחינה חוזית. טרם ביצוע עסקת הרכישה, יש לוודא, רצוי בסיוע עורך דין מטעם הקונה, כי החוזה כולל בתוכו את כל הפרטים הנדרשים. יש לוודא כי החוזה מפרט את כלל התוכניות והמפרט הטכני של הנכס, כולל התוספות הנלוות לו (שטחים ומידות מדויקות של חדרי הדירה, הגג, המחסן, הגינה, החניה ועוד). יש לעגן בחוזה באופן מדויק ומפורש את כלל התחייבויות הקבלן.
מובן כי מומלץ לאסוף את כל המידע המלא ביותר אודות הפרויקט עצמו.
על אדם הרוכש דירה בפרויקט שטרם נבנה לוודא כי אופי הפרויקט ומאפייניו תואמים את רצונותיו, צרכיו ושאיפותיו. מומלץ לברר את כל הפרטים האפשריים לא על הדירה עצמה בלבד, אלא גם על סביבתה – האם מתוכננים להיבנות תשתיות ומוסדות ציבור הרלוונטיים לקונה (בתי ספר, גנים, מרכזים מסחריים, תחבורה ציבורית נגישה ועוד), האם הפרויקט ממוקם באזור התואם את צרכי הקונה, האם מדובר בנכס שיהיה נגיש מבחינת תחבורה ציבורית וכבישים, מהו הנוף שעתיד להשתקף מבעד לחלונות הדירה.
האמור במאמר זה הנו ליידע כללי כאשר בכל מקרה יש להיוועץ עם עו"ד טרם ביצוע עסקה.
משרדו של כותב המאמר עוסק בתחום המקרקעין ונמצא בעיר בית שמש
ניתן ליצור קשר לקביעת פגישות היכרות וייעוץ ראשוני עם עו"ד רפי צ'סטר ללא כל התחייבות
בטלפון 054-5502848
טיפ חשוב ללקוחותינו:
שינוי במועד המכירה בדירה חליפית:
ברכישה החל מיום 7/7/2021 של דירת מגורים שלרוכש דירה אחת נוספת, התקופה למכירת הדירה הנוספת הינה 24 חודש. תיקון 85 קבע הוראת שעה למשך 5 שנים במסגרתה הופחתה התקופה ל-18 חודשים, הוראת השעה הסתיימה ובהתאם, חזרה לחול התקופה של 24 חודשים וזאת בהתאם לקבוע בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב).
המשמעות שכיום ניתן למכור בתוך 24 חודש ולא 18 חודש כפי שהיה עד כה.
