היכן הנכס רשום?
מה זה מינהל? חברה משכנת?
האם אפשר למכור נכס בכל שלב?
על כך ועוד במאמר הבא:
רישום ב"טאבו" (לשכת רישום המקרקעין) הוא אחד מהדברים החשובים שצריך לעשות ברכישת דירה.
בשלב הראשון, צריך לוודא שהרישום הקיים בטאבו אכן תואם את מה שמסר מוכר הדירה. ראשית, צריך לוודא שהדירה רשומה על שם המוכר, שנית צריך לוודא את מה שכוללת הדירה – שטח, שימוש בשטח, ותב"ע בכלל. הטאבו הוא הבדיקה הראשונית כדי שלא יהיה מצב בו תרכשו מחסן במקום דירה.
הנסח טאבו הוא למעשה תעודת הזהות של הנכס, וכך אתם יודעים לעשות את ההתאמה בין המצב בפועל כמו גם לגבי זהות הבעלים וגם לגבי פרטי הנכס עצמו.
כמובן שיש לבדוק גם האם ישנם חריגות ו/או תוספות בניה – האם סגירת מרפסת היא בהיתר או לא, האם קיים הליך מנהלי או משפטי על הנכס וכן על זה הדרך.
האם מספיק רק רישום בטאבו? התשובה לכך – לא.
רישום בטאבו זו לא חותמת כשרות, כפי שחושבים רבים, זה לא בהכרח מעיד על תקינות נתוני הדירה. ישנן מקרים רבים בהם קיים חוסר התאמה בין הרישום של הנכס לבין היתר הבנייה. ישנם מקרים שחדרי מגורים רשומים בהיתר הבנייה כמחסנים, כחניות וכדו', ואילו בנסח הטאבו הם רשומים כחלק מהדירה.
לצד הבדיקה בטאבו, יש לבדוק גם את היתר הבנייה ואת התסריט של העירייה. רק ככה תוכלו להיות שקטים שאתם קונים באמת את מה שאתם רואים, ולא איזה מחסן בתחפושת של דירה.
בבית שמש למשל ישנם נכסים רבים שהם למעשה טרם נרשמו בטאבו שכן הם רשומים ברשות מקרקעי ישראל וכן בחברה המשכנת.
במצב דברים מסוג זה יש להוציא אישור זכויות מהמינהל לרבות הסכם חכירה וכן אישור זכויות מהחברה המשכנת שם ניתן לראות מה הם פרטי הנכס וכן שעבודים הרובצים על הנכס כגון משכנתאות וכדו'.
במקרים של רישום הנכס או מעבר בין המינהל לרישום בטאבו יש לבדוק היטב את האישור זכויות שכן מספיק הערה קטנה כי הנכס נמצא בהליך רישום בטאבו ואדם שלא שם לב לכך התקשר בעסקת מכר של הדירה – הרוכש לא יוכל לקבל משכנתא על הדירה משך מספר חודשים עד לאחר הסדרת הרישום.
במצב דברים מסוג זה הרוכש אינו עמד בהתחייבויותיו – מאידך הוא צריך להיכנס כבר לנכס אולם מכיוון שלא שילם אינו יכול לקבל את הנכס ובכך נוצר מצב של בעיות מכאן ועד בכלל.
לפיכך חשוב ואף מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד העוסק בתחום הנדל"ן אשר מכיר את הפרטים הקטנים ויידע להכווין אתכם בצורה הטובה ביותר.
*המאמר נכתב ע"י עו"ד רפי צ'סטר אשר עוסק בתחום הנדל"ן ומשרדו ברמה ג בבית שמש.
*אין במאמר זה משום ייעוץ משפטי וכי בכל מקרה יש להיוועץ עם עו"ד טרם קבלת החלטה כלשהיא.
