במכירת דירה, (בכל זאת מדובר בעסקה הכי גדולה שנעשה בחיינו), יש המון פרטים חשובים, המון החלטות שצריך לקבל וחלק גדול מהאנשים, אינם יודעים מה נכון וחשוב לדעת לפני שהם עושים את הצעד הזה.

בחלק הקודם דיברנו על מה שחשוב לדעת בנוגע ללוח התשלומים. ממה הוא מורכב, ומה חשוב לקחת בחשבון.

הפעם ניגע בחלק השני – רישום הנכס.

הנושא הזה מורכב מידיי (משפטית בעיקר) מכדי לכתוב עליו ועל כל השלכותיו כאן במאמר קצר. אך ננסה בכל זאת לגעת בחלקים העיקריים שלו:

באופן כללי, תהליך רישום של דירה על שם בעליה, יכלול 3 שלבים:

א. רישום בחברה המשכנת (החברה הקבלנית שבנתה את הדירה) הרישום הזה נקרא ׳אישור זכויות׳ בחברה המשכנת.

ב. רישום ברמ״י (מנהל מקרקעי ישראל) הרישום הזה נקרא ׳אישור זכויות׳ ברמ״י.

ג. טאבו, רישום זה הוא מלא וסופי שנותן חותמת על השייכות של הבעלים לדירה הרלוונטית.

לא הרבה יודעים, אך לרישום של נכס על שם הבעלים,

יש השלכות משמעותיות בעיקר בנוגע ליכולת של מכירה.

אחרי שהוצאנו את דירתנו למכירה, עברנו תקופת שיווק, מו״מ, הגענו לרגע המיוחל בו העו״ד של שני הצדדים מתחילים להעביר טיוטות הסכם כדי שיבשיל לחוזה מכר גמור.

אם רישום הדירה אינו בוצע כראוי, בין אם יש בעיה בדרך, או כי טכנית לא הושלם הרישום משלל סיבות, זה יקשה על אופן ביצוע העסקה עד כדי חוסר יכולת לעשות זאת ובעצם לחתום על חוזה ולהעביר את הרישום לקונה המאושר.

לא אכנס פה לכל אחת מהאפשרויות ומה הנפק״מ שלהן. לכל סוג רישום יש את מה שרלוונטי לו. מה שחשוב לדעת בעיקר, לפני שאנחנו יוצאים למכירה, עלינו לוודא היכן עומד הנכס שלנו ביחס לרישום שלו והאם אנו יכולים לבצע עסקה.

בהרבה מקרים גם אם ישנה בעיה ברישום הנכס, יש אופציות ופתרונות שינתנו ע״י עו״ד שכן ינסו למצוא אפשרות לביצוע העסקה ורישום בתנאי כזה או אחר, על מנת שהמוכרים יוכלו להעביר את דירתם על שם הקונים.

רישום בעייתי באופן כללי ישפיע על היכולת לרשום הערת אזהרה לטובת הקונים שמעבירים תמורה למוכרים, כך גם חוסר היכולת של הקונים לקחת משכנתא על הנכס וזאת משום שלא תמיד הבנק יהיה מוכן לתת אותה בגלל חוסר יכולת לרשום הערת אזהרה לטובתו.

בהרבה מקרים ואת זה חשוב לדעת, גם כשמדובר בתהליך בריא ותקין בו הרישום עובר ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת לטאבו, יש פרק זמן בו לא ניתן לרשום הערת אזהרה חדשה לטובת הקונים וזאת משום שהתיק יצא משם, ובשל כך לא ניתן לרשום הערת אזהרה שם.

כמו כן, אי אפשר עדיין לרשום הערת אזהרה בטאבו וזאת משום שהנכס עדיין לא נרשם שם.

לרוב זה יהיה תהליך שיקח כמה חודשים ותלוי בעיקר בגורמים הרלוונטים ובמהירות שבה הם ינהלו את הדברים.

בשורה התחתונה מה שחשוב לדעת הוא כפי שכתבתי:

לקחת בחשבון ובצורה רצינית את הענין הזה.

כי גם אם מצאתם קונה רלוונטי, הגעתם להבנות על מחיר, לוח תשלומים ומועד פינוי, אם אין לנו יכולת לבצע רישום מסודר, לא נוכל לבצע עסקה בדרך המלך.

כן, יש אפשרויות ופתרונות, אך לא כל עו״ד או קונים יהיו מוכנים ׳לזרום׳ עם הפתרונות הללו ואנו יכולים חלילה לאבד את העסקה בגלל זה.

אחת הדוגמאות הנפוצות הן, בדירות חדשות שרק נמסרו מהקבלן. תהליך הרישום לעיתים ׳מדלג׳ על השלב של הרישום ברמ״י ועובר ישר לטאבו. כלומר, יכול להיות פרק זמן של חצי שנה עד שנה שבה לא ניתן להעביר בעלות ולרשום הערת אזהרה בנכס לטובת מישהו אחר.

יש עוד הרבה דוגמאות כגון ׳קבוצות רכישה׳, שבהן הרישום מתעכב בשל התפרקות הקבוצה לגורמים יחידים מה שמאוד מקשה על ביצוע העסקה והיכולת לקחת משכנתא על הנכס.

כאשר אתם מחליטים למכור את הדירה שלכם, לפני הכל, בדקו עם עו״ד שעוסק במקרקעין את מצב רישום הנכס, כדי שתדעו האם בוצע רישום כראוי, ובמידה ולא, מה צריך לעשות על מנת שזה יקרה בקרוב, או שנדע לפחות אלו פתרונות קיימים וכיצד ניתן לגשת בכל זאת לעסקה עם הבעיה הקיימת.

בהצלחה!