אז יש לי דירה ואני רוצה למכור אותה – חתמתי זיכרון דברים עם הקונה שהראה רצינות וגם נתן שיק מקדמה.
פשש. ממש רציני הבחור – נוסף על כך, חתמנו גם על סעיף שאם תהיה הפרה או לא ייחתם הסכם אצל עורך דין תוך שבוע ימים ממועד החתימה על הזיכרון דברים יהיה קנס מוסכם של 50 אלף שקלים – בשביל הביטחון שלא נברח אחד לשני וכדי שאני לא אמכור את הנכס למישהו אחר בזמן הזה.
אך כמה חבל שלא התייעצנו ובדקנו קודם את העניין מול עורך דין שבקי בתחום.
כי למעשה הדירה שנרכשה לפני כמה שנים מהקבלן בדיוק נמצאת בהליך רישום בטאבו – הליך שלוקח זמן – ולכן אי אפשר להוציא כעת לא נסח טאבו ובוודאי גם שלא אישור זכויות עם הערה לטובת הרוכש החדש – משמע – העסקה לא יכולה לצאת לפועל על כל המשתמע מכך עד לרישום בפועל שייקח כחודש ימים.
בכך למעשה נפרד המוכר מהפיצוי המוסכם ללא ידיעתו וללא כל כוונה רעה חלילה.
טאבו:
רישום ב"טאבו" (לשכת רישום המקרקעין) הוא אחד מהדברים החשובים שצריך לעשות ברכישת דירה – בשלב הראשון, צריך לוודא שהרישום הקיים בטאבו אכן תואם את מה שאמר מוכר הדירה וכמובן להוציא תשריט בית משותף והיתר בניה על מנת לאתר את הנכס ולזהות אותו על כל צמידויותיו.
ראשית, צריך לוודא שהדירה רשומה על שם המוכר, שנית צריך לוודא את מה שכוללת הדירה – שטח, שימוש בשטח, ותב"ע בכלל. הטאבו הוא הבדיקה הראשונית כדי שלא יהיה מצב שתקנו מחסן במקום דירה, שתקנו דירה עם חריגות בנייה ועוד.
את נסח הטאבו ניתן להוציא גם באינטרנט בעלות של 15 ₪.
קיימים מספר נסחי טאבו – נסח מרוכז – נסח שמפרט מידע רישומי של כל בעלי הדירות בבניין המשותף; נסח רגיל – נסח שמספק מידע רישומי של הדירה הספציפית. וכן – נסח היסטורי שבו מידע רישומי של כל שרשרת הבעלות שהדירה עברה מאז רישומה בטאבו ועד ליום הפקת הנסח.
בחלק העליון של נסח הטאבו רשום מספר גוש, חלקה ותת חלקה.
יובהר ויודגש, שיש מקומות בלי "תת חלקה". הסיבות לכך – ייתכן שהבניין אינו רשום כבית משותף בטאבו ובהתאמה הדירה שאתם מעוניינים בה, אינה רשומה בטאבו כבעלות או חכירה.
זה אומר שצריך לבדוק ולקבל אישור זכויות המוכר גם ברשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת שכן היא זו שבנתה את הבניין, שיכנה את הדיירים והיתה אחראית על רישם הדירות שלהם בטאבו.
מתחת לפרטי מספור גוש, חלקה ותת חלקה, מופיע תיאור הנכס, לרבות סוג הנכס – דירה, בית פרטי, מסחרי, מחסן וכו', חניה, וכן קומה, שטח, חלקים משותפים ועוד.
חשוב לוודא שהנסח נקי מהערת אזהרה. מדובר בהערה שמהווה תמרור עצור ומזהירה רוכשים פוטנציאליים על התחייבות לעשיית עסקה. ברגע שאתם חותמים על חוזה (ולאחר שווידאתם שנוסח הטאבו נקי), אתם צריכים לרשום הערת אזהרה (התחייבות לעשיית עסקה) לטובתכם (לטובת הקונה). הערת אזהרה מעניקה ביטחון (וחשוב לסייג – זה לא ביטחון מוחלט) שלא יעשו שינויים ברישום בנכס.
כמובן שבנסח יכולות להיות הערות נוספות כגון מה שנפוץ בבית שמש – הערה בדבר עתיקות.
בנסח מופיע גם בין הייתר רישום על משכנתא, עיקול, שעבוד הדירה ועוד.
בניוזלטר הבא – האם רישום בטאבו מספיק ? התשובה לא.
המאמר נכתב ע"י עורך דין רפי צ'סטר העוסק בתחום הנדל"ן ומשרדו ברמת בית שמש.
אין להסתמך על האמור ללא קבלת ייעוץ משפטי.
לקבל המאמר למייל יש לפנות לעו"ד צ'סטר בנייד 054-5502848
