כיצד להתארגן להשכרה?
בטרם התחלת בתהליך רכישת הנכס, עשה חקר שוק ולמד היטב את מחירי השכירות של נכסים הדומים במאפייניהם לנכס שאתה מחפש. לאחר שרכשת את הנכס, בצע את הפעולות הבאות כדי למצוא שוכר מתאים ובזמן הקצר ביותר:
א. מראה מזמין – דאג שהנכס ייראה טוב, צבוע, נקי ומזמין. רצוי להציג אותו כשהוא מרוהט בצורה אסתטית ומסודר. נכס ריק נראה פחות אטרקטיבי, גם אם הוא זול.
ב. תקינות מערכות – בדוק שכל המערכות בנכס פועלות כשורה – דוד חשמלי, מערכות חשמל, ברזים וצנרת, תאורה, דלתות, תריסים וכדומה. אם גילית בעיה, טפל בה ותקן אותה עוד לפני הצגת הנכס. אל תהיה קמצן ותחסוך בכסף, זה ישתלם לך.
ג. תזמן את מועד התחלת השכירות לקיץ – הביקוש להשכרת דירות על פני חודשי השנה אינו אחיד והוא משתנה בהתאם לאפיון השוכרים. נכס להשכרה למשפחות מבוקש יותר בקיץ, בסמוך לתחילת הלימודים. נכס להשכרה לסטודנטים מבוקש יותר בסמוך למועד תחילת הלימודים באוניברסיטאות.
מצאת שוכר טוב? שמור עליו – שוכר טוב שווה זמן וכסף ולכן כדאי לעשות כל מאמץ שיישאר כדי שלא לבזבז אנרגיה בחיפוש שוכר חדש איכותי, גם אם זה כרוך בקבלת שכירות נמוכה יותר מהמקובל.
איך תגן על עצמך מפני שוכרים בעייתיים ותשמור על דירתך?
לפני שאתה נחפז לבחור שוכר, בדוק אותו היטב ונסה לוודא שהוא מסוגל לעמוד בתשלומי השכירות וההוצאות הנלוות. בדוק את מקורות ההכנסה שלו (ראה שהוא עובד במקום עבודה מסודר וקבוע לאורך זמן. בקש תלושי משכורת ו/או דף חשבון בנק עם תנועות של שלושת החודשים האחרונים. רצוי גם של הערבים).
בקש לדבר עם המשכיר הקודם שלו ולקבל חוות דעת. דאג לביטחונות ונסה לקבל ממנו ערבות בנקאית גבוהה או ערבות במזומן, כיוון שזאת הבטוחה הטובה ביותר. בקש ממנו ערבים טובים שאינם מקרבה ראשונה. גם אם יש צקים ויש ערבים אל תשכח לעשות את הבדיקה הבסיסית – הקלדת שם השוכר בגוגל. והכי חשוב, סמוך על האינטואיציה, לרוב אנחנו לא טועים.
בדיקות נוספות שכדאי לעשות על השוכר
א. בקש מהשוכר צילום של צ'ק לבדיקה. אם הוא יסרב כדאי שתשאל את עצמך מה יש לו להסתיר. את הציק ניתן לבדוק במספר אתרי אינטרנט בהתייחס למספר החשבון בבנק, השם המלא ותעודת הזהות.
בדוק בבנק ישראל האם החשבון מוגבל + בדיקת לקוחות מוגבלים בנסיבות מחמירות: http://www.boi.org.il/he/consumerinformation/restrictedaccountsandcustomers/pages/default.aspx
שכר דירה מראש – דאג לקחת צקים מראש לכל חודשי השנה + שני צקים כעירבון, כדי שלא תצטרך לרוץ אחרי השוכר בכל פעם שהוא מאחר בתשלום.
מה נשאר בדירה – הוסף נספח וכתוב במדויק מה נשאר (ריהוט, מכשירי חשמל וכוי). הוסף סעיף בחוזה המחייב את השוכר לשמור על הפריטים הללו כפי שהתקבלו, למעט בלאי סביר. הוסף סעיף האוסר להוציא מהבית פריטים שהשארת בדירה.
צביעת הדירה – במידה והדירה צבועה והוכנה להשכרה (הימנע משימוש במילה "מסוידת") דרוש בחוזה שהיא תוחזר צבועה בדיוק בצבע המקורי וכתוב אותו במדויק (לכל צבע יש מספר קטלוגי). קרו מקרים ששוכרים התחכמו וצבעו את הדירה בשחור…
צלם את הדירה – לפני שאתה מוסר את הדירה, צלם אותה בווידאו. וודא שעל הווידאו מופיע תאריך הצילום. את הסרטון שמור אצלך במחשב או אחסן אותו ב"ענן". ניתן להוסיף סעיף בהסכם המאשר כי השוכר ראה את הסרטון והוא מאשר שמצב הדירה תואם את הצילום בסרטון. תוכל גם לצלם את הדירה במצלמת סטילס, להדפיס את התמונות ולהוסיף לחוזה.
תיקון תקלות – כתוב את מדיניותך בנוגע לתיקון מכשירי חשמל בדירה ומחוצה לה. כתוב מי אחראי לטפל בהם (דוד חשמלי, מזגנים, מקרר, תנור וכדומה). אם לקחת אחריות על התיקון, כתוב תוך כמה זמן על השוכר לדווח על תקלה ותוך כמה זמן אתה מחויב לטפל בה.
אל תיתן מפתח לפני הזמן – אל תיתן לשוכר מפתח לדירה לפני שהשלים את כל ההתחייבויות שלו בהסכם, בעיקר בנושא הביטחונות.
ביטחונות – מומלץ לקבל ערבות בנקאית + חתימת 2 ערבים ולבקש ביטחונות נוספים. כתוב את הפרטים המלאים של הערבים בבית ובעבודה, וודא שהם מהימנים. בקש תלושי שכר של מספר חודשים. הוסף להסכם שטר חוב וכתוב באילו תנאים ניתן לממש אותו. צרף נוסח שטר להסכם ודאג שהשוכר יכתוב בשטר את כל הפרטים הנדרשים.
מטרת השכירות – כתוב בהסכם את מטרת השכירות והגדר שהיא למגורים בלבד.
(שוכר דירת מגורים שהפך אותה לעסק ללא ידיעת או הסכמת בעל הדירה, חשוף לתביעה מצד המשכיר במידה והדירה משמשת אותו לעסק, וזאת אם רשום בהסכם כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד).
צ'קים חתומים ריקים – דרוש מהשוכר צקים ריקים וחתומים לכל אחד מספקי השירותים (ארנונה, חשמל, גז, מים, ועד בית וכו'). קח צ'יק נוסף פתוח לתיקונים וצביעת הדירה במידה והשוכר לא יקיים את ההסכם. כתוב בחוזה שאם השוכר לא ישלם את התשלומים שלו, אתה תפרע אותם בצקים שהשאיר. דרוש מהשוכר להעביר על שמו את כל החשבונות של ספקי השירותים לדירה ועקוב אחר ביצוע הסעיף.בקש ערבות בנקאית – כפי שהזכרנו בסעיף 7, בקש ערבות בנקאית אוטונומית העומדת בזכות עצמה. ציין מתי תוכל להשתמש בה, כולל לו״ז להתראה לשוכר.
איסורים – כתוב כל איסור העולה על דעתך (מנגל בבית משותף, השכרת חדר/ים לשוכר משנה, תליית תמונות, החזקת בעלי חיים, שבירת קירות, קריוקי וכו').
פיצוי מוסכם – הוסף בהסכם סעיף פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק בו השוכר יהיה חייב כלפיך במקרה של הפרות הסכם מהותיות מצדו.
התייעץ עם עורך דין המתמחה בנדל״ן בטרם תחתום על חוזה.
נקודות למחשבה בניסוח חוזה שכירות
בשעה טובה רכשת דירה. כדי שההשקעה תניב תשואה נאה חשוב למצוא שוכר טוב. לכל שוכר ולכל משכיר צרכים שונים ולכן לא ניתן לבצע הכללה ולהכניס את כל הסעיפים והגנות לכל חוזה. כל הסכם שכירות סטנדרטי באינטרנט נותן מענה ראוי הן לשוכר והן למשכיר, אבל תמיד כדאי לדעת על אפשרויות נוספות.
- גובה שכר הדירה, תקופת השכירות ואמצעי תשלום – אופן התשלום צריך להיות מקובל על שני הצדדים. אם דאגת לקבל את כל הצ'קים מראש במעמד החוזה, חסכת את הצורך לחפש את השוכר במועד התשלום שסוכם. יש המבקשים תשלום חודשי, דו חודשי, רבעוני או חצי שנתי. יש כאלה המעניקים 5-10% הנחה על תשלום לשנה מראש. יש המעוניינים בהצמדה ויש המוותרים על כך.
- קנסות על פיגור בשכירות – במידה ואינך יכול לגבות את כל הצ'קים מהשוכר מראש, הכנס סעיף קנס על פיגור בתשלום. אל תאפשר איחורים. במידה ויהיה איחור, קבע קנס בסכום הגבוה פי שניים מסך השכירות היומית. במקרה של הפרת חוזה, הטיפול יעבור לפסים משפטיים לפינוי מהיר.
- צילום הדירה ורישום החפצים בדירה – כדי לחסוך ויכוחים ומחלוקות חשוב לתעד את מצב הדירה לפני כניסת השוכר. יש לצלם את הדירה ולרשום את הפריטים שנשארים בה וישמשו את השוכר. יש להתייחס לאופן השימוש בפריטים והשמירה עליהם.
- הגנת דמי מפתח – ציין בחוזה כי השוכר אינו דייר מוגן בדמי מפתח והוא משלם שכר דירה מלא.
- הכנסת שוכרים פוטנציאלים חדשים לצפייה בדירה – עגן סעיף שיאפשר לך החל מחודשיים לפני תום השכירות להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאלים אחרים, בתיאום מוקדם עם השוכר הנוכחי. קבעו יחד כמה פעמים בשבוע ובאלה שעות.
- כניסת הבעלים לדירה – הוסף סעיף המתיר לך להיכנס לדירה בכל עת שתחפוץ ולכל מטרה, ובלבד שתתאם מראש עם השוכר.
- התראה על סיום השכירות – חשוב שהדירה תהיה מושכרת ברצף. לשם כך על השוכר והמשכיר לסכם על התראה מראש של 60 יום לפני תום השכירות (או מועד מימוש אופציה להארכת השכירות).
- תיקונים בנכס ובתשתית – בדרך כלל חלה על המשכיר חובת תיקון תקלות הנגרמות מבלאי או משימוש סביר אלא אם כן סוכם אחרת. אפשר לסכם עם השוכר על סכום מקסימום להזמנת בעל מקצוע לתקלות מסוימות ללא קבלת אישור מהמשכיר.
- החזרת מצב הדירה לקדמותה – הוסף סעיף הקובע כי בעת סיום השכירות על השוכר לצבוע את הדירה בצבע המקורי ולהחזיר אותה בדיוק כפי שהתקבלה (סתימת חורים, הסרת אלמנטים שהוסיף, פינוי כל הריהוט והציוד שהביא וכדומה).
כיוון שהדירה אינה מתנהלת בעצמה, צריך גם לנהל אותה. ניהול דירות עלול להיות כאב ראש לא קטן והוא מחייב תשומת לב לפרטים, עוד בשלבי הכנת הדירה להשכרה, איתור השוכרים וחתימת חוזה השכירות (ניסוח סעיפים, תנאים מגבילים ועוד).
לאחר שעברת בהצלחה את שלבי הכנת הדירה להשכרה (צביעה, ניקיון, שטיפה, תיקון ליקויים), פרסמת באינטרנט וקיבלת פניות רבות, איתרת שוכר אידיאלי והכנת חוזה מתאים, אלו פעולות עליך לעשות כדי שהאחריות לתשלומים לרשויות תחול על השוכר החדש?
רישום מונים – במעמד החתימה על חוזה השכירות כדאי לבצע קריאת מוני חשמל, מים וגז בנוכחות השוכר ולרשום את הקריאות בנספח קריאת מונים (עותק חתום לך ועותק לשוכר). כדאי לצלם את הקריאות במצלמה דיגיטלית המציגה תאריך. כעת הגיע הזמן להעביר את שם המשתמש בכל הרשויות הרלבנטיות על השוכר.
מיסי ארנונה – לך עם השוכר למחלקת הארנונה בעירייה. קח אתך את חוזה השכירות ובצע העברת בעלות ואחריות לתשלום מיסי הארנונה. אם יש חוב קודם, יש לשלמו ולהתחיל מאפס. ניתן כמובן לבצע את השינויים הללו ללא הגעה פורמאלית לעירייה ולוודא בהמשך שהשינויים נקלטו, אך רצוי מאוד שההחלפה תתבצע בהגעה של השוכר והמשכיר (או מי מטעמו) לרשות. שים לב: ברשויות מסוימות חלה חובת התשלום על הבעלים גם אם בוצעה העברת בעלות לשוכר. בדוק זאת מראש.
חברת חשמל – בנוכחות השוכר צלצל לחברת החשמל. וודאו יחד שאין חוב על שימוש קודם ושהיתרה לתשלום עומדת על אפס. על השוכר למסור את פרטיו והאחריות לתשלום על צריכת החשמל עוברת אליו.
מים – לך עם השוכר לתאגיד המים המקומי עם חוזה השכירות, וודאו שאין חובות. דווחו על קריאת המים הנוכחית ובצעו העברת בעלות על שם השוכר החדש.
גז – לך עם השוכר למשרדי חברת הגז וקח איתך את קריאת המונה שעשיתם. קח גם את חוזה השכירות ובצע העברת בעלות לתשלום הגז על השוכר. אם הקריאה נמוכה, ניתן להתחשבן עם השוכר על החלק היחסי ולהמתין לחשבון הבא. רצוי כמובן ליישר קו ולהתחיל מאפס.
ועד הבית – הזמן הטוב ביותר להציג את הדייר החדש בפני ועד הבית הוא בזמן קריאת המונים בדירה. זה הזמן לעשות היכרות בין הצדדים ולוודא שהשוכר כותב לוועד הבית 12 צ'קים חודשיים. גם כאן חשוב לוודא שאין חובות קודמים. כדאי לבקש (בנוכחות השוכר) מוועד הבית לעדכן אותך מיידית אם יש תלונות על השוכר מצד השכנים ואם נצברים חובות.
את העברת החשבונות יש לבצע בכל החלפת שוכרים. לאורך תקופת השכירות עליך לוודא שהשוכרים משלמים את חובותיהם לרשויות ולוועד הבית. שוכרים שאינם משלמים לרשויות לא ישלמו גם לך.
חודשיים לפני תום השכירות (או כל פרק זמן אחר שהגדרת בחוזה) על השוכרים להודיע אם הם ממשיכים לשנה נוספת (אלא אם כן סוכם על סידור אחר). במידה והשוכרים הקודמים אינם ממשיכים, בדוק האם נצברו חובות בחברת החשמל, חברת הגז, תאגיד המים, ועד הבית ובעירייה.
המלצה: רשום את מספרי הטלפון של כל הפונקציות הללו ובדוק בעקביות כל שישה חודשים שהתשלומים מבוצעים.
אין לך זמן רצון או יכולת לנהל את הנכס שלך?
ניהול דירה להשכרה מצריך השקעה של זמן, ואם חשוב לך להשקיע את זמנך בדברים אחרים, קרוב לוודאי שפנאי ושקט נפשי יהיו מצרך יקר עבורך.
אם הדירה שרכשת ממוקמת קילומטרים רבים מביתך, כדאי לשכור חברת ניהול נכסים המתמחה בניהול דירות להשכרה שתנהל עבורך את הנכס, תמצא את השוכר האידיאלי ותוריד ממך את כאב הראש הכרוך בניהול הנכס שרכשת.
ניהול הנכס והשוכרים על ידי הבעלים, בעיקר כאשר הם גרים רחוק מהנכס, הוא פרוצדורה לא פשוטה ולכן כדאי להיעזר בחברה לניהול נכסים. "אליעזר נכסים" תשמח לנהל את הנכסים שלך, ותעשה זאת במסירות ומקצועיות כאילו היו שלה. "אליעזר נכסים" מטפלת בכל האספקטים של אחזקת הנכס, בין אם הוא מושכר או בין אם הוא פנוי. השירות מתבצע באופן אישי והוא מסיר כל דאגה מבעל הנכס. הטיפול בנכס כולל איתור וסינון שוכרים, סגירת חוזה, תיקונים בשעת הצורך, תחזוקה שוטפת, התנהלות מול ועד הבית והרשויות השונות, גביית כספים מהשוכרים והעברתם לבעלי הנכס, התערבות משפטית כשצריך, מציאת שוכרים ועוד. חלק מהשירותים כרוכים בתשלום לבעלי המקצוע. כל פרטי השירות שלנו מופיעים באתר החברה.
השירות לניהול נכסים מושכרים (או פנויים) מקיף את כל הצדדים הקשורים באחזקת נכס הלקוח, ולא משנה אם מדובר בנכס פרטי או עסקי – הטיפול שלנו חוסך לך כאב ראש וזמן. שירותי הניהול ניתנים לדירות, בתים פרטיים, משרדים וחנויות והוא מרכז את כל ההתעסקות מול שוכרים ומול בעלי המקצוע, הרשויות ועוד.
אם יש לך נכס (או מספר נכסים) בבית שמש, צור איתנו קשר ונשמח להיפגש איתך בנכס וללמוד על הדרישות שלך לניהולו. אם אינך מתגורר בישראל ואין באפשרותך להגיע לפגישה נשמח לשוחח איתך בטלפון, להתכתב במייל או באמצעים דיגיטליים אחרים.
